光大证券-雅生活服务-3319.HK-2022年中期业绩点评：非周期性业务增长稳定，减值损失提升夯实利润-220822

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　　事件：雅生活服务2022年中期营收同比+22%，归母净利润同比-7.4% 
　　2022年8月17日，雅生活服务发布2022年中期业绩公告，实现收入76.2亿元，同比增长22.0%；归母净利润10.6亿元，同比减少7.4%；毛利率为26.9%，较去年同期下滑3.1pct.，净利润率15.1%，较去年同期下滑5.4pct.。截至2022年6月30日，公司在管面积5.3亿平方米，较2021年末增加3972万平方米，合约面积7.1亿平方米，较2021年末增加4343万平方米。
　　点评：业态布局均衡，独立发展能力较强，非周期性业务增长稳定
　　1)规模第一梯队，业态布局均衡。公司在管、合约规模行业领先，截至2022年6月30日在管项目4383个，覆盖全国31个省市，223个城市，业务集中布局经济发达区域，在管面积中33%位于长三角城市群，20%位于粤港澳大湾区，10%位于山东半岛城市群。公司已在住宅、公建和商业办公等细分业态建立先发优势，形成了均衡的全业态布局。截至2022年6月30日，在管面积中住宅类占比为43%，非住宅类占比为57%（公建45%，商业及其他12%）。
　　2)独立发展能力较强。截至2022年6月30日，公司在管面积第三方占比83.4%；上半年新签约第三方合约面积3560万平方米，排名行业前列，对应新增年化合同金额超过12亿元；强劲的外拓能力驱动公司实现稳健的内生增长。
　　3)非周期性业务增长稳定。2022H1公司非周期业务收入整体增长34%，其中物业管理/业主增值/城市服务收入分别为49亿元/10.8亿元/6.4亿元，同比增长23%/34%/302%，占总收入比重由2021H1的79%提升至87%；外延增值服务受到房地产市场波动影响，实现收入9.9亿元，同比减少24%，占总收入比重降低至13%。期内家政拳头品牌“51家庭管家”、“汇智家”社区家装公司以及“乐享荟”社区零售APP等业主增值服务平台专业化运营，业务渗透率提高，生活服务/家装宅配/空间运营/机构类增值收入分别增长42%/44%/33%/14%。
　　盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，业态布局均衡，非住业态具备领先优势，第三方拓展实力强，非周期性业务保持中高速增长；业主增值条线成熟，城市服务板块初步具备市场化发展能力，增速较快；上半年由于疫情及经济环境影响，开发商增值服务收入减少，同时应收账款计提2.7亿元减值损失（对比2021年同期4040万元、2021全年1.6亿元），公司利润出现下滑；考虑地产开发端当前市场状况及未来预期，我们小幅下调公司盈利预测（主要下调外延增值业务盈利预测），我们预测公司2022-2024年归母净利润为24.6亿元（下调11%）/29.7亿元（下调8%）/32.8亿元（下调11%）。当前股价对应2022-2024年PE为4倍/3倍/3倍，估值具备较强吸引力，维持“增持”评级。
　　风险提示：非业主增值服务开展不及预期，第三方外拓竞争加剧或影响扩张速度。