东方证券-新大正-002968-2021年半年报业绩预增点评：外拓进展大超预期，全国化布局成效卓著-210710

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事件2021年7月8日，公司公告2021年半年度业绩预告，实现营收8.9-9.0亿元，同比增长56-59%，实现归母净利润0.73-0.75亿元，同比增长36-39%。

核心观点营收超预期增长，主要系外拓超预期。

2021年上半年公司营收超预期有以下原因：1）2020年新拓展项目入场带来翘尾新增收入约1.5亿元；2）上半年公司新拓展项目中标总金额约8亿元，饱和年化合同收入金额约4亿元，考虑到新项目中标后进场服务周期约为1-3月，部分新拓展项目已经确认收入；3）2020年公司实现并购四川民兴物业管理有限公司100%股权，考虑到该标的2019年营收达2.6亿元，估计该项并购2021年上半年带来的并表营收超过1亿元；4）公司推进增值服务获得了一定的效益。

公司全国化成效卓著，彰显一流外拓能力和行业领先地位，重庆以外区域收入实现增长超过200%，重庆以外区域收入总体占比已近公司营业收入的50%。

成本前置造成业绩增速低于营收增速，但后续费用会逐渐回落。

前置成本支出主要包括：1）公司初步实现了以10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局。

新进城市和新进项目需要进行团队搭建、项目拓展、项目员工培训、固定资产投入等原因，需要进行一定的初期投入，对应的销售费用、管理费用较高；2）公司加大了对中高层引进力度，使得相应的管理费用有所增长；3）2020年疫情期间减免企业社保费政策到期，公司人工成本有所上涨；4）2021年产生的股权激励费用分摊对净利润有所影响。

财务预测与投资建议维持买入评级，调整目标价至55.44元（前复权，原目标价80.24元）。

根据业绩预告我们调整公司2021-2023年业绩预测分别为1.84/2.80/4.41亿元（原预测为1.87/2.58/3.47亿元），可比公司估值39X。

综合考虑公司2021-2023年业绩CAGR远超行业平均以及在机构物业赛道的竞争优势，我们给予25%的估值溢价，对应2021年PE为49X，对应目标价55.44元。

风险提示疫情影响竣工交付节奏。

外拓市场的不确定性。

福利保障政策的不确定性。