光大证券-房地产行业对近期房地产“保交楼”政策的点评：多部门联合支持已售逾期住宅项目交付，切实维护购房人合法权益-220821

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　　事件：8月中旬，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
　　点评：多部门联合解决出险房企资金来源问题，通过专项借款聚焦“保交楼”，维护购房人合法权益，促进房地产行业良性循环和健康发展
　　1）2022年6月30日，江西景德镇向市场发出一份“恒大项目业主停贷告知书”，引起社会关注，自此烂尾楼停贷事件发酵。根据中指数据，截至2022年7月19日，全国已有313个项目公开集体“断供”，覆盖26个省（自治区、直辖市）、97个城市，“保交楼”问题引起广泛重视。
　　2）7月银保监会有关负责人表示，近期个别房企楼盘出现延期交付情况，关键在于“保交楼”；银保监会对此类问题高度重视，将引导金融机构市场化参与风险处置。同时多家银行相继发布公告作出回应，表示总体风险可控，进一步稳定市场预期。此外7-8月多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工，市场开发烂尾风险得到一定程度消化。但由于部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击及市场下行压力加大的背景下，陷入销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题等恶性循环，在“保交楼”上仍然存在较大资金压力。
　　3）此次住建部、财政部及央行等发起的专项借款将精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，利于缓解出险房企资金压力，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。
　　4）展望后续，停贷事件是对房地产企业金融风险外溢的一次警示，亦是实现房地产模式新旧转换的重要契机，我们相信，在党中央领导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将合理解决“保交楼”问题，修复市场情绪，压实房地产企业落实主体责任，促进房地产市场运行平稳有序发展。
　　投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”，8月中旬住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。