天风证券-房地产行业REITs周报：保障性质租赁住房REITs认购热情高涨-220821

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　　保障性质租赁住房REITs认购热情高涨
　　保障性租赁住房REITs的发售工作陆续结束，作为基础设施公募REITs的新资产品类，保障房品类的REITs问市后引起市场关注。
　　市场整体对于保障性租赁住房（包括公租房）REITs的热情高涨。从配售比例看，红土创新深圳人才安居REIT的配售比例最低，网下认购和公众认购的配售比例分别低至0.77%、0.39%；华夏北京保障房REIT的配售比例与中金厦门安居保障性REIT的配售比例略高于红土创新深圳人才安居REIT，但网下认购配售比例不足1%，公众认购配售比例不足0.7%。整体的配售比例低于大多数其他REITs上市时的配售比例。
　　投资者对于保障性租赁住房REITs的热情或源于如下方面。1）公募REITs近期的整体二级市场表现优于上证综指。2）市场上的公募REITs数量有限，根据2022年8月19日收盘数据，目前公募REITs整体市值为646亿元，仅为A股整体市值的0.08%，公募REITs具有一定的稀缺性。3）三只保障性租赁住房（包括公租房）REITs基金的底层资产均位于北京、深圳、厦门等高能级城市，资产质地优良；保障性租赁住房（包括公租房）REITs的预测现金流分派率在4%以上，具有收益率可观。
　　公募REITs进一步扩容。此次3支保障性租赁住房（包括公租房）REITs将募集37.97亿元，按照募集规模计算，公募REITs整体扩容5.88%。具有保障性质的租赁住房REITs将普通投资者与基础设施领域的优质资产有效的串联起来。保障性租赁住房（公租房）REITs的上市一方面助力盘活存量资产，另一方面体现REITs市场的底层资产种类的多样性。未来，公募REITs的整体规模或将进一步扩大。
　　本周REITs跑输上证综指
　　本周，REITs指数上涨2.44%，上证综指下跌0.57%，国债指数上涨0.32%。滚动4周，REITs指数上涨2.92%，上证综指下跌0.36%，国债指数上涨0.66%。根据我们的统计测算，截至2022年8月13日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.34；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨3.11%，特许经营权类REITs上涨2.03%。滚动4周，产权类REITs上涨3.23%，特许经营权类REITs上涨2.76%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
　　产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs
　　截至2022年8月19日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15倍；估值最低的是红土创新盐田港REIT，ABS估值2.39倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。
　　投资建议：首批保障性质租赁住房REITs认购情绪高涨，网下认购和公众认购配售比例均不足1%，表现了市场对于该类REITs的认可。未来或有更多REITs产品上市。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期