中信证券-房地产行业专题研究：地产政策的三支箭-220820

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　　我们认为，保交楼，保销售和保信用三箭齐发，将有力化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资——交付——销售端的负反馈。我们相信，实事求是，自上而下通盘考虑的政策能够避免行业出现系统性风险，市场料将沿着销售——信用——投资的链条稳步复苏。
　　▍第一支箭——保交楼。保交楼是现阶段政策的关注重心。我们认为保交楼有三个层次，即房地产企业是保交楼的责任主体，地方政府积极承担属地责任和中央完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设。我们相信，政策性银行专项借款的推出体现了中央实事求是，化解风险的决心，也十分有助于加快化解保交楼的资金压力。
　　▍第二支箭——保销售。我们注意到，2022年8月以来，新房销售网签同比下降22%，二手网签同比增长26%，新房销售弱复苏存在不确定性。保交楼离不开保销售，因为保交楼的主要资金来自销售回款。我们相信，最有力推动销售复苏的工具是按揭贷款利率下调，按揭贷款利率可能沿着加点减少，LPR下行和按揭贷款利率下限下调三个路径下降，在下半年降幅有望达到50BPS。此外，各地还通过放开限购，调整首套买家首付比例要求等方式推动销售复苏。
　　▍第三支箭——保信用。我们认为，保信用就是保交付，很难出现新的企业不断出险，项目又普遍可以交付的情况。龙湖集团，金地集团等信用历史良好的公司债券收益率不断上行，房企融资渠道持续收紧，反映金融机构过激反应。我们相信，政策将切实背书未出险房企信用，推动金融市场对未出险房企的资产负债情况进行合理评价。
　　▍行业不存在系统性风险，市场有望沿着销售——信用——投资的链条复苏。我们认为，保交楼，保销售和保信用三箭齐发，将有力化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资——交付——销售端的恶性循环，避免风险外溢。我们相信，实事求是，通盘考虑的政策能够避免行业出现系统性风险，市场将沿着销售——信用——投资的链条稳步复苏。
　　▍风险提示：市场销售去化速度继续恶化的风险。个别房地产企业信用出险的不确定性。
　　▍是困境反转也是供给侧变革，看好蓝筹房地产开发企业。权益市场一度认可供给侧变革主线，即部分踊跃拿地的公司未来市场份额和盈利能力有望显著提升。不过，到2022年中期，市场开始担心所有公司的销售。我们认为，政策将有力化解风险，实现市场软着陆。市场竞争格局的确发生重大变化，但企业可拿地窗口并不会在短期关闭，底层开发能力而不是博弈周期更为重要。我们推荐保利发展、绿城中国、万科A、华润置地、龙湖集团、金地集团、滨江集团、美的置业和招商蛇口。