浙商证券-越秀地产-0123.HK-中期业绩点评报告：各项指标逆势增长，蓄势待发再成长-220819

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　　事件
　　2022年8月18日公司公布2022年中期业绩公告。
　　投资要点
　　经营状况优秀，各项指标逆势增长
　　2022H1公司合同销售金额489.1亿元，同比增长3.2%。2022年合同销售目标1235亿元，上半年完成39.6%。合同销售均价27500元/平方米，同比上升4.2%。核心净利润约为21.3亿元，同比上升1.4%。中期股息每股0.275元，同比上升1.5%，核心净利润派息比例为40%。根据国家统计局数据，在上半年全国房企销售额下降29%的情况下，公司销售额逆势增长，产品售价同时实现上涨，且能够高比例发放派息，我们认为表明公司经营状况优秀，综合实力强，产品力受到消费者认可，发展动能充足。
　　国资背景优势显现，良好的财务状况助力经营
　　2022H1公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45，“三道红线”指标全部维持绿档。2022H1境内发行人民币公司债61.5亿元，票面利率介于2.84%-3.38%。截至2022年6月，公司平均借贷成本为4.11%，同比下降34%。公司财务状况健康，融资渠道通畅，融资成本低且持续降低。我们认为，稳定的财务状况有助于公司维持良好的经营状态、穿越地产周期；逐渐降低的融资成本能够助力公司择机获取优质土储，尤其能够助力公司重点发展的TOD模式。
　　深耕大湾区，持续巩固区域优势
　　2022H1公司在大湾区实现合同销售金额为317.5亿元，占公司合同销售金额65%。2022H1公司在7个城市获取的16个项目，其中大湾区新增土储建面163万平方米，占比49%。截至2022年6月30日公司在全国战略布局30个城市，总土地储备约为2860万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。公司持续聚焦一二线核心城市，土地储备充足，在大湾区销售额占比高。我们认为公司优质的土储结构将有利于公司充分发挥区域优势。
　　拓展方式多元化，TOD模式拓展有突破
　　公司重视多元化的拓展模式，2022H1公司新获取的16宗土地中，TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。公司与广州地铁战略合作紧密，重点打造TOD拓展模式。2022年5月公司获取杭州勾庄TOD项目，该项目为公司首次在大湾区以外城市获取TOD项目，标志着公司已经实现TOD模式对外拓展。截至2022年6月30日，公司共拥有8个TOD项目，总土地储备达到359万平方米，约占公司总土地储备12.6%。TOD拓展模式壁垒较高，公司在此类项目的获取上优势明显。
　　投资建议
　　我们认为，公司的国资背景+稳健经营使公司融资成本实现连降，有利于公司抓住拿地窗口期积极扩储；公司现有土储充足且聚焦一二线城市为公司未来增长提供强有力支撑；独特的TOD模式和“地产+房托”双平台有利于公司在行业格局演化过程中实现突围。我们预测2022-2024年EPS分别为1.23、1.46和1.87元，给予公司2022年7x PE估值，对应目标价9.95港元，给予“买入”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，取8月18日汇率，1港元=0.865元人民币）
　　风险提示
　　销售受单一城市市场波动影响较大；TOD模式外拓不及预期。