安信国际-越秀地产-0123.HK-业绩跑赢同业，全年销售目标维持正增长-220819

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　　业绩跑赢同业。越秀地产2022年上半年收入同比上升29.1%至313亿元（人民币。下同，特别指明除外），其中物业发展分部收入同比上升32.8%至298亿元，是公司最大的营收来源；房地产管理同比上升8.2%至7.6亿元；房地产投资租金收入同比下降48.5%至1.8亿元，主要因为出售越秀金融大厦予联营公司越秀房产基金（405.HK）导致并表租金下跌。毛利同比上升2.5%至66.5亿元，毛利率同比下降5.5个百分点至21.2%。我们按统一标准所估算的核心经常性净利润约18.4亿元，同比下降14.3%。核心净利润下降的最主要来自越秀房产基金的融资业务汇兑亏损，导致联营公司盈利由盈转亏所导致。如按公司官方口径把有关的汇兑亏损撇除，官方的核心净利为21.3亿元，同比上升1.4%。公司宣布派发中期股息，每股港币0.319港元，总额相当于8.5亿元，核心分派比率40%，与去年持平。
　　三条红线继续达标。越秀地产总有息负债同比上升13.2%至846亿元。在手现金同比下降2.4%至391亿元，其中，非受限现金同比下降10.1%至260亿元。净杠杆比率同比上升9.9个百分点至59.7%，维持行业较低水平。总资产同比上升8%至3210亿元、总负债同比上升7%至2447亿元、合同负债上升3.7%至720亿元，扣除合同负债后的资产负债比率约69.4%，同比持平。公司短期有息负债约270亿元，现金短债比率接近1倍，若把监控户资金也计算在内，官方公布的现金短债比率为1.4倍。
　　销售维持正增长。越秀地产上半年销售金额约489亿元，同比上升3.2%（1-7月約549亿元，同比上升4%），在百强房企中，是唯一销售额额维持正增长的主流房企。地产行业上半年整体延续去年的悲观情绪，百强房企整体销售同比下跌50.7%，越秀地产跑赢同业，主要受惠于公司的TOD发展模式，以相对较低之地价取得核心地区位置较佳的土地，尤其是在广州。上半年销售中，TOD项目销售约121亿元，同比上升58.8%。公司上半年在杭州获得勾庄TOD项目，总建面约37万平米，首次在大湾区以外城市获取TOD项目，TOD模式全国化拓展实现了新突破。
　　资本市场将继续关注。越秀地产是业绩期内首批发业绩的房企之一，在收入、合约销售均取得正增长，虽然在地产逆周期中，毛利率及净利率出现下降，但盈利水平仍然远高于同业平均水平，分派比率维持40%，平均融资成本下降至4.11%，突显出公司国企背景及TOD发展模式的优势。截至6月，公司已售未结金额约1564亿元，全年可售货值维持2150亿元、销售目标维持1235亿元，表现管理层对全年销售有信心维持正增长之预期。考虑到公司土储以大湾区、长三角之一、二线城市为主，去化能力将较有保障，我们预期越秀将继续吸引资本市场之关注。
　　风险提示：疫情影响、调控放松效果不确定、同业出险影响行业及购房情绪。