兴业证券-越秀地产-0123.HK-合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增-220819

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　　维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司派息丰厚稳定，财务流动性充足，融资渠道畅通，平均融资成本维持行业低位且持续下降。我们认为公司在行业下行阶段抓住机会，重点投资大湾区和华东区域，深化“1+4”区域布局，有利于公司巩固提升市场地位；同时公司积极通过非公开市场控制土地成本，有望持续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7/6倍，截至8月18日收盘价对应近12个月股息收益率为7%。
　　核心净利润稳健增长，保持高派息率：2022H1，公司实现营收312.9亿元，同比增长29.1%；核心净利润21.3亿元，同比增长1.4%；毛利率为21.2%，同比下降5.6个百分点；核心净利润率为6.8%，同比下降1.9个百分点；中期每股派息0.275元，派息率40%，业绩符合预期。
　　合约销售金额逆势增长：2022H1，公司实现合约销售金额489亿元，同比增长3.2%，整体销售较同行实现逆势增长；其中广州合约销售金额293.4亿元，同比增长10.4%，占公司合约销售金额的60%。
　　非公开市场拿地占比55%，有效控制土地成本：公司整体土储结构优，截至2022H1，公司总土储为2860万平米，其中93%位于一二线城市，53%位于大湾区。公司上半年拿地持续巩固在广州的市场龙头地位，2022H1，公司共获取16幅土地，新增土储346万平米；其中来自广州的新增土储为126万平米，占比36%。此外，公司上半年通过TOD、产业勾地及国企合作方式获取的土储面积分别占比23.2%、4.4%和27.0%，我们认为非公开市场拿地项目质量优且能够有效控制土地成本，有利于公司保持高于行业平均的毛利率水平。
　　债务结构优化，平均借贷成本进一步下降：截至2022H1，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍；公司平均借贷成本为4.11%，较2021年末下降15个基点；一年内到期债务占比32%，较2021年末下降7个百分点。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。