天风证券-房地产行业土地周报：土地供应环比降温，楼市因城施策-210711

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土地供应（2021.6.28-2021.7.4）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.21%本周合计供应196宗地块；其中住宅用地45宗，商服用地34宗，工业用地106宗，其他用地11宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1813.88万平方米,环比下降5.46%,同比下降44.71%，累计同比下降17.21%，较前一周下降1.21个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为135.88、530.25、1147.76万平方米，环比增速分别为36.82%、-18.29%、-1.93%；同比增速分别为-43.02%、-63.89%、-27.09%；累计同比增速分别为-10.96%、-16.52%、-18.62%；较前一周变动-1.47、-2.22、-0.35个百分点。

本周100城土地挂牌均价1406元/平方米,环比下降1.26%,同比下降61.9%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为2434、709、1611元/平方米，环比增速分别为115.59%、-25.05%、-7.36%；同比增速分别为-77.67%、-83.33%、-27.82%。

土地成交（2021.6.28-2021.7.4）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降14.01%本周合计成交221宗地块；其中住宅用地68宗，商服用地27宗，工业用地115宗，其他用地11宗。

本周100城土地成交规划建筑面积2048.3万平方米,环比下降20.14%,同比下降57.25%，累计同比下降14.01%，较前一周下降3.19个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为23.84、935.27、1089.19万平方米，环比增速分别为-64.64%、-30%、-6.21%；同比增速分别为-80.76%、-62.4%、-50.03%；累计同比增速分别为13.9%、-13.34%、-18.35%；较前一周变动-2.53、-4.45、-2.1个百分点。

本周100城土地成交均价3593元/平方米,环比下降5%,同比下降15.02%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1002、3032、4132元/平方米，环比增速分别为19.14%、-33.63%、35.52%；同比增速分别为-91.58%、-44.17%、70.74%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.33万套，环比下降5.71%，同比下降14.1%，累计同比上升39.59%，较前一周减少4.56个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.04万套，环比下降16.74%，同比下降28.83%，累计同比上升28.72%，较上周减少2.01个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计43.08万套，去化周期19.6周，环比下降28.84%，其中一线、二线城市环比增速分别为-59.55%、-1.07%。

6月全国新房市场热度下降。

58同城、安居客6日发布的《6月国民安居指数报告》显示，6月份，中国新房找房热度环比下跌3.7%，其中，一线城市找房热度环比下跌8.3%，在各线城市中下滑幅度最大。

报告显示，6月新房找房热度有小幅波动。

其中，一线城市找房热度环比下跌8.3%，二线城市找房热度环比下跌2.9%，三四线城市找房热度下跌3.3%。

当月，找房活跃城市排行前六位的主要为二三线城市，分别为临沂、沈阳、南昌、郑州、珠海和鞍山。

多地房贷利率上调。

近期，杭州、广州等多个城市主流银行对房贷利率进行了上调，房贷放款周期也从之前的1个月延长至2个月左右。

究其原因，今年一季度，房地产市场交投热情较高，核心城市购房者对以学区房为代表的二手房需求集中释放，二手房市场交易增长较快，也带动信贷扩张。

重点城市楼市政策趋严。

为坚持“房住不炒”，落实“沪十条”“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求，7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议。

会议要求，7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。

上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。