万联证券-房地产行业REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析-220817

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　　行业核心观点：
　　保障性租赁住房REITs的正式推出打开了我国公募REITs的又一新的领域，对于REIT后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。
　　投资要点：
　　深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态：2021年，深圳市非户籍人口达1211.77万人，占常住人口比重68.5%。深圳市2021年引入的25.6万人才中约新增19.7万人租房需求，而“十四五”规划显示2021年深圳市计划供应分配保障性租赁住房1.5万套（间），供求缺口较大。
　　基金基本情况：红土保租房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。红土创新基金为基金管理人，深圳人才安居集团为原始权益人，募集的基金份额总额为5亿份，份额认购价格为2.484元/份。
　　基础设施项目基本情况：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。项目所处位置交通便利，生活配套齐全。截至2022年3月31日，四个项目的保障性租赁住房的出租率均在98%及以上。
　　估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，4个基础设施资产估值合计11.58亿元，平均单价7,388元/平方米。以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。按照认购价格2.484元/份和5亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为12.42亿元。根据募集说明书，2022年7月1日至12月31日以及2023年预计可供分配金额的数据分别是24,533,021.75元和49,183,507.88元，据此测算，该基金2022年的预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。
　　风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。