国海证券-专题研究：“断供”背后，区域压力几何？-220815

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　　“抱团断供”事件引发各界持续关注，涉事项目覆盖多个省份，背后透露的是在地产行业低迷背景下区域各方主体压力的增加。我们通过分析区域法拍住房、新房库存去化周期以及商品住宅开竣工，衡量各区域“断供”压力。
　　法拍住房   主要集中在部分沿海发达省份以及东三省、宁夏、内蒙古、河南、四川、重庆、云南、贵州等区域产业相对薄弱区域，且大部分省份2022H1新增挂拍量同比增加显著。具体到城市，郑州、银川、长沙、昆明、南昌、苏州、沈阳法拍住房超30套/万人，福州、哈尔滨、杭州、重庆法拍住房超20套/万人，且绝大部分城市2022H1新增挂拍量也同比增加显著。
　　商品住宅库存   去化压力较大区域主要集中在北方、西北及部分中部城市，哈尔滨、呼和浩特、长春、兰州、西宁、沈阳去化周期均超30个月，拉萨、昆明、郑州、北京、武汉、天津、青岛、福州、厦门去化周期位于20-30个月。
　　商品住宅开竣工建设面积   河南、江苏、广东、四川、河北、湖南2021年新增商品住宅在建项目面积居全国前列，山东、浙江、湖北、陕西次之。同时，各省份2022H1新增在建项目面积皆同比减少，其中河南、山东、江苏、四川2022H1新增在建项目面积居前。
　　总结1   关注法拍住房较多且库存去化压力相对较大区域。区域项目停工风险相对较高，叠加区域居民整体还贷压力相对较高，短期或更易发生“断供”，建议重点关注东三省、内蒙古、云南、贵州及河南；
　　总结2   关注库存去化压力较大且商品住宅新增在建面积较多区域，若市场持续低迷，伴随区域开发商潜在风险出清，面临项目停工风险更大，建议重点关注河南、山东、湖北后续项目开发情况和销售市场表现；
　　总结3   从边际变化来看，建议持续关注山东、湖北、甘肃、天津后续市场表现，区域法拍住房新增挂拍量增速较高，库存去化压力也相对较大，面临风险更高；相对而言，建议关注陕西、安徽、江西投资机会，区域居民还贷压力和库存去化压力皆相对较小，法拍住房新增挂拍量增速也相对较小。
　　风险提示   政策变化超预期、信用风险超预期、新冠疫情超预期、楼市变化超预期、数据统计存在一定偏差。