光大证券-越秀服务-6626.HK-2022年中期业绩点评：疫情冲击影响营收，利润率维持高位-220815

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　　事件：越秀服务2022年中期营收同比+14%，归母净利润同比+19%2022年8月11日，越秀服务发布2022年中期业绩公告，实现收入10.9亿元，同比增长13.8%，其中非商业板块收入8.1亿元，同比+19.5%，商业板块收入2.8亿元，同比-0.2%；归母净利润2.1亿元，同比增长18.6%；毛利率为31.7%，现金及现金等价物41.5亿元。截至2022年6月30日，公司在管面积4350万平方米，同比增长24.3%，合约面积6260万平方米，同比增长18.8%。
　　点评：外拓能力显著提升，非商业板块稳定增长，盈利能力维持较高水平1)深耕核心区域，第三方外拓表现亮眼，TOD业务全国化进程加速。公司延续“1+4”区域布局策略，持续深耕核心区域，截至2022年6月30日，大湾区在管面积占比为68%，2022年上半年新增在管面积467万方，其中大湾区/华东区域/西南地区分别新增124万方/130万方/113万方，核心区域管理规模进一步扩张；公司外拓能力显著提升，上半年新增合约面积501万方，其中第三方外拓387万方，同比增长151%。特色TOD业务全国化进程加速，成功中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线，在管地铁站123个。
　　2)非商业板块收入稳定增长，商业板块需求有待恢复。由于非商业在管面积增加，非商业物业管理与社区增值服务发展较快，收入分别同比增长32.9%、32.2%；商业板块受外部经济环境影响，租户服务需求放缓，收入同比小幅减少-0.2%，商业在管面积378万方，合约面积545万方，预计下半年及之后随疫情、经济环境好转，商业项目稳定交付，相关业务需求逐渐释放，板块收入有望得到改善。
　　3)盈利能力仍然维持较高水平。2022年上半年，公司整体毛利率为31.7%，归母净利润率19.3%。拆分业务来看，物业管理/非业主增值/社区增值毛利率分别为20%/46.7%/37.8%；商业板块毛利率为33.7%。公司盈利能力维持较高水平，毛利率、归母净利润率在同业中表现仍相对较好。此外公司经营稳健，在手现金充沛（41.5亿元），通过收并购扩张业务规模的动力较强。
　　盈利预测、估值与评级：公司外拓能力显著提升，盈利能力维持较高水平，大湾区高密度布局，后续有望发挥规模经济优势，进一步降本增效；母公司越秀地产稳健经营，信用风险小，美誉度高，且上半年房地产销售、竣工进展顺利，后续交付保障性较高；上半年由于疫情、房地产开发行业以及经济环境影响，商业板块以及非业主增值业务发展不及预期，考虑后续地产开发不再维持高增速，我们小幅下调公司盈利预测，我们预测公司2022-2024年归母净利润为4.8亿元（下调9.5%）/6.1亿元（下调10.2%）/7.9亿元（下调8.5%）。当前股价对应2022-2024年PE为9倍/7倍/6倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情对商管业务造成影响，非业主增值及社区增值服务开展不及预期。