国盛证券-房地产开发行业7月数据前瞻：销售金额呈现弱复苏，单月同比~23.5%，土地成交同比跌幅收窄-220814

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　　新房销售：维持弱复苏，7月单月销售金额同比-23.5%。金额方面，1-7月中指100个样本城市累计住宅销售金额为33510亿元，同比下降39.2%，较前值增长2.5pct。7月单月样本城市销售金额为5781亿元，环比下降11.5%，同比下降23.5%，同比较前值增长1.5pct。7月单月量能优于上半年1-5月的单月表现。整体看去年8月基数出现显著下行，届时单月同比跌幅将显著收窄。
　　面积方面，1-7月样本城市累计住宅销售面积为19440万方，同比下降41.5%，较前值增长1.2pct。7月单月100个样本城市销售面积为3132万方，环比下降16.7%，同比下降34.0%，同比较前值降低7.6pct。价格方面，7月销售均价为18461元/平，同比提升16.0%，环比提升6.3%。
　　新房库存去化：6月样本城市去化周期升至20.1个月，续创近7年新高。根据克而瑞数据，6月70个样本城市住宅库存面积为50232万方，环比提升0.06%，同比提升2.0%。去化周期方面，6月样本城市去化周期为20.1个月，环比增加0.7月，续创近7年新高。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.8、19.0、23.3个月，较上月分别+0.9、+0.6、+1.1月。
　　土地供应：受基数影响，7月供应建面、出让金同比跌幅收窄至-14.6%/+59.5%。供应方面，1-7月，中指300个样本城市宅地供应建面为33141万方，同比降低43.0%，较前值增长3.7pct。7月单月供应建面为5769万方，环比降低20.7%，同比降低14.6%，同比较前值增长27.8pct。
　　出让金方面，1-7月样本城市宅地出让金为15321亿元，同比降低45.9%，较前值增长8.8pct。7月单月宅地出让金为3491亿元，环比降低17.7%，同比增长59.5%，同比较前值增长93.6pct，同比降幅收窄主要受基数和集中供地影响。价格方面，7月全国宅地平均楼面价为7581元/平，土地成交溢价率为3.5%，溢价率环比降低0.9pct。7月全国宅地流拍率为10.3%，环比降低5.9pct。
　　政策：7月全国及地方房地产政策出台频次较5-6月有明显下滑，7月多地发布保交房消息。据我们不完全统计，今年1.1-8.7地方与中央共计出台了510条房地产相关政策。7月单月共出台83条，较6月环比减少了38条，较5月减少了59条。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径。7月以来中央地方累计发布保交楼相关政策、会议、消息共27条/次。
　　近期销售维持弱复苏，下半年政策放松依然具备空间。我们认为下半年政策依然具备放松空间的原因有：（1）本月新房成交整体优于上半年1-5月单月表现，但与6月量能相比依然有较大差距，整体维持弱复苏态势。而地产若一蹶不振对经济的影响不容忽视。（2）中央及地方积极“保交楼”，当下停工停贷对市场情绪的冲击仍存，但需要保交楼的资金与政策逐步加码将逐步减弱。而今年以来新房需求下滑不仅是停工停贷冲击，更多是内生性原因导致的，上半年高频次的政策放松效果欠佳，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。（3）7月29日召开的中央政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”，进一步提高了下半年地方政府放松、落实、巩固房地产调控政策的预期。综上，我们认为下半年房地产放松政策将进一步加码。
　　投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。