浙商证券-龙湖集团-0960.HK-跟踪点评：践行长期有质量发展，优质标杆值得更多信心-220811

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　　投资要点
　　公司信用良好，不存在商票等违约情况。8月10日上海票据交易所发布公告，证实网传龙湖存在大量商票“逾期”记录的信息不属实，公司无商票违约和拒付记录。公司财务经营审慎自律，连续六年保持“绿档”，2021年剔预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.4%、46.9%、3.88，2019-2021年融资成本分别为4.5%、4.4%、4.1%，融资成本持续降低。2022年5月6日公司被监管机构评为三大示范房企之一，成功发行5亿元、票面利率4.0%公司债，并于7月再次发行了17亿元、票面利率4.1%的公司债，融资渠道通畅。
　　城市深耕效果显著，长三角销售占比突出。2022年1-7月公司累计实现签约面积（权益口径）418.9万平，累计签约金额（权益口径）为683.6亿元。7月单月实现签约面积78万平，环比下降23.2%，签约金额118.5亿元，环比下降26.0%。长三角为公司销售额占比最大区域，1-7月累计权益销售额248亿元，占比36.3%，提升8.1个百分点，西部和环渤海占比均超20%。根据克尔瑞数据，公司2022年1-7月全口径销售金额与权益销售金额均位列行业第10。
　　坚持择优拿地，深耕一二线城市。截至7月公司累计拿地20宗，总建面260万平，全口径拿地金额283亿元，权益拿地金额168亿元，权益比59.4%，拿地楼面均价10869元/平。1-7月公司权益拿地金额/权益销售金额比值25%。城市布局方面，公司坚持深耕核心城市，1-7月一线城市拿地建面占比3%（5月获取北京一宗地块），二线城市拿地面积占比97%，主要以杭州、合肥、成都、南京等强二线城市为主。
　　持有型物业提供稳定收入，出租率均超过九成。龙湖持有型物业分为商业运营及租赁住房两大板块。商业运营板块2021年租金收入81.5亿元，同比增加40%。公司商业运营能力较强，2021年购物中心出租率达97%，日均客流209万人次/天，同比增加38%，销售额467亿元，同比提升53%。租赁住房板块2021年租金收入22.29亿元，同比提升23%，出租率连年改善，2019-2021年分别为77%、89%、93%，2021年已开业房间数为10.6万间，同比增加18%。我们认为，公司较强的持有物业运营能力是穿越周期的强力保障，优质资产在行业下行期为公司提供稳定的经营性现金流，同时留有公允价值提升空间。
　　投资建议：我们认为，9月疏困政策和需求政策共振会使得市场修复确定性加强，H2市场整体表现将优于H1。公司坚持深耕核心城市，财务恪守稳健原则，我们认为公司有能力穿越周期，未来有望迎来更多机会。考虑到本轮地产板块修复力度，我们调整公司2022年EPS至4.15元，给予公司2022年7倍PE，对应目标价35.8港元，维持“买入”。（非特别注明均以人民币计价，汇率取过去12月均值，1港币=0.81人民币）
　　风险提示：政策出台速度及力度不及预期、疫情影响销售恢复。