安信证券-深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地-220813

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　　8月4日，深圳完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除龙华区民治A806-0401地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，多数地块配建比例在9%左右，龙华区民治A818-0479配建比例达21.7%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则。拿地后，土地金支付要求仍较严，需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，本轮土拍各区销售限价均有不同程度的提升，但起拍楼面价也有所上调下，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）和扣除配建的起拍房地比基本与今年首轮保持一致。
　　■深圳本轮土拍平均溢价率小幅下降，广义流拍率有所上升，土拍热度回落。2022年二轮土拍合计推地16宗，较今年首轮的8宗明显增加；流拍2宗，无地块撤销，在供地数量明显增多下，广义流拍率上升至12.5%，高于去年三轮及今年首轮的不足5%；成交14宗，成交金额339.3亿，平均溢价率10.4%，较今年首轮的14.9%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的5.4%。横向对比，在已完成二轮土拍的19城中，深圳广义流拍率高于19城平均水平8.9%，平均溢价率为19城最高水平。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位较好，都市核心区共推地6宗，龙岗区和宝安区的非都市核心区分别推地4宗、1宗，光明区、坪山区、前湾片区分别推地2宗、2宗和1宗。热门地块竞争激烈，共9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，竞自持比例多在10%以上，其中共5宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节，摇号地块集中于都市核心区和前湾片区；龙岗区2宗地和坪山区1宗地溢价成交；2宗地因起拍金额较高、地块位置较偏等原因底价成交；另有2宗地流拍，宝安区新安A001-0212地块虽位于都市核心区，但该宗地块办公及商业用地占比高达50.9%，且要求配建4.4%的保障性租赁住房，坪山区石井G13305-0046地块则因地块位置较偏、周边配套不完善等原因流拍。
　　■国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱。国企全口径拿地金额339.3亿，拿地金额占比100%，较今年首轮的90.7%进一步提升，明显高于去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%。主流国企华润置地、招商蛇口积极参与，华润置地118.8亿拍得4宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；招商蛇口82.3亿拍得2宗地，越秀集团41.1亿拍得2宗地，中海地产、保利置业、联发集团分别拿地22.3亿、14.2亿、12.7亿；本地国企深业泰然股份、深圳市特发集团、深振业分别拿地29.4亿、14.4亿、4.2亿。民企参与意愿持续减弱，本轮土拍未见主流民企参与拿地，国企拿地意愿较高下，城投拿地占比大幅降低，仅深圳地铁以联合拿地的方式拍得2宗地，拿地金额53.7亿，拿地金额占比15.8%，较去年第三轮及今年首轮的85.4%、65.3%大幅降低。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。