中信证券-保利发展-600048-2022年7月销售点评：穿越周期，稳健经营-220810

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　　公司在行业弱复苏过程中依然维持了稳健的经营销售和较强的财务安全管理。
　　同时，公司拿地积极发力，进一步聚焦一二线高能级城市，这也意味着货值结构的改善和未来盈利能力的增强。我们看好公司在销售和盈利两方面的市占提升。
　　▍7月销售好于行业平均水平。2022年7月单月，公司实现签约销售面积207万平方米，同比降幅33.86%；实现签约销售金额330亿元，同比下降21.72%，虽比6月单月的同比正增长1.42%有明显回落（季节性推盘节奏、市场销售去化速度等因素都可能是7月销售减弱的原因），但较2022年上半年整体销售金额同比下降26.29%而言，7月单月同比降幅仍然有限。2022年1-7月，公司实现累计签约销售面积1514万平方米，同比减少23.68%；实现累计签约销售金额2432亿元，同比下降25.70%。公司交付安全可靠，货值高质均衡，预计销售将持续跑赢行业。
　　▍拿地积极聚焦高线区域。2022年7月，公司积极获取地块，单月新增14个房地产项目，投资总对价288亿元，权益投资金额175亿元，拿地销售总金额比值为87%（1H21、2H21、1H22分别为34%、36%、29%），拿地强度边际提升显著。公司7月新增地块主要聚焦在一二线核心城市，其中在上海即获取了5个地块。根据我们测算，2022年1-7月公司拿地总金额一二线城市占比高达95.8%（2021年1-7月为82.7%），一线城市拿地金额占比37.4%（2021年1-7月为16.7%），货值结构进一步优化，潜在毛利率也更高。公司单月拿地积极和土地出让节奏有关，例如本月公告拿地匹配上海土地的集中出让。
　　▍融资渠道通畅，成本优势明显。在市场波动背景下，高信用资质为公司提供了畅通的融资渠道和显著的融资成本优势，财务的安全边际进一步提升。2022年7月，公司发布第四期中期票据，发行利率2.90%，持续维持低位；1-7月公司合计发行中期票据95亿元，加权平均融资成本2.97%，在当前行业竞争中具备绝对的成本优势。
　　▍长期稳定的收入基础。房地产开发行业正在经历销售，信用，交付等问题的负反馈，公司是最有希望穿过周期，在未来保有稳定的盈利能力和更高市场份额的企业之一。我们测算，到2030年之前，我国住房年更新需求约6亿平米（详见《七普数据透视——拆迁需求知多少》，2022-7-4），即便假设未来我国人均住房面积基本不再增长，公司在2030年之前维持每年5000亿的销售额，和较之当前更高的利润率，确实是有可能的。
　　▍风险因素：下半年销售去化速度不及预期的风险。公司部分三四线城市项目销售去化困难的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司在行业弱复苏过程中依然维持了稳健的经营销售和较强的财务安全管理。同时，公司拿地积极发力，进一步聚焦一二线高能级城市，这也意味着货值结构的改善和未来盈利能力的增强。我们看好公司在销售和盈利两方面的市占提升，维持公司2022/2023/2024年2.29/2.63/3.09元的EPS预测。参考行业高信用企业8-12倍的估值水平，以及公司当前所处的历史估值位置（公司当前PE水平处于过去十年的22%分位，PB估值水平处于过去十年的10%分位），我们给予公司2022年10倍PE的估值，维持23元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。