西南证券-房地产行业周报：全面降准释放万亿资金，物管行业加速整合-210711

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[央行全面降准Table_Summary0.5]个百分点，超预期释放流动性1万亿。

7月9日晚，央行发布公告，决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，释放长期资金一万亿，降准幅度超出市场预期。

此次降准是货币政策回归常态后的常规操作，货币政策是否转向仍需持续关注。

此次降准释放的资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），和弥补7月中下旬税期高峰带来的流动性缺口，增加金融机构的长期资金占比，使银行体系流动性总量保持基本稳定。

另一方面，由于今年以来部分大宗商品价格涨幅较大，此次降准也有利于缓解小微企业的融资问题。

但此次降准不意味稳健货币政策发生转向，仍需关注后续中央政治局会议的定调及MLF到期的操作情况。

房地产贷款集中度管理下，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额增速均呈现回落。

截至2021年一季度末，房地产开发贷款余额为12.4万亿元，个人住房贷款余额为35.7万亿元，2021Q1房地产开发贷款余额同比增速降至4.4%，个人住房贷款余额同比增速降至14.5%，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额均呈现回落，制度实施的效果明显。

银行资产结构调整，房贷利率出现上调。

多地多家银行在近期纷纷上调房贷利率，杭州、重庆、南京、武汉等热点二线城市的银行房贷业务出现收紧现象。

由于房地产贷款集中度管理对房贷的限制，全国房贷平均利率呈现上升，其中全国首套房贷平均利率和全国二套房贷平均利率自2月开始均连续4个月环比上涨（数据统计至5月）。

上半年物管行业并购频发，行业加速整合。

据中指院不完全统计，上半年物企并购事件超40起，收并购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元。

并购是物业服务企业扩张的重要手段，一方面可在短时间内提升规模，发挥规模效应，另一方面也可通过收并购切入传统住宅物业外的其他赛道，实现业态的多元化布局。

但值得注意的是，盲目通过收并购实现规模扩张可能对公司整体的管理效率产生负面影响，能够实现良性互补、发挥协同效应的并购才有利于公司的长远发展。

投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团；2）商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团；3）文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺；4）物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务；5）医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。