光大证券-华润万象生活-1209.HK-跟踪报告：租金减免影响有限，全年业绩有望稳健增长-220808

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　　事件：华润万象生活2022年中期归母净利润预增25%-30%
　　2022年7月29日，华润万象生活发布正面盈利预告，预计公司截至2022年6月30日止6个月未经审计的归母净利润较2021年同期增加25%-30%，原因是1)因为收并购公司财务并表及市场化外拓，公司物业管理在管面积大幅增加带来显著的业绩增长；2)来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入增加。
　　点评：规模扩张较快，关联方稳健发展，租金减免影响有限
　　1)物管规模扩张较快，购物中心有序开业。截至2021年末，公司非商业物业在管面积1.47亿方，合约面积1.86亿方；公司2022年初落地禹洲物业（收购事项已完成，2021年度净利润7600万元）和中南服务（有待完成，2021年度净利润1.76亿元）并购项目，并购新增7248万方在管面积和1.22亿方合约面积，完成后合约面积将超越3亿方，经营规模与利润水平提升较快。
　　商管方面，2021年末在管购物中心69个，公司2022年计划外拓10个第三方购物中心，新开业18个购物中心，2022年上半年成功开业6个（对比2021全年13个），分别为：海口万象城、福州万象城、武汉万象城、沈阳皇姑万象汇、北京姚家园万象汇、南宁中山路万象汇，预计全年商管业务业绩稳定增长。
　　2)关联方稳健发展，后续交付保障性较高。根据中指研究院数据，2022年1-7月，华润置地拿地金额479亿元，位居行业第一位；1-7月实现全口径销售金额1490亿元，排名行业第5，累计销售面积693万方，排名行业第8。关联方稳健发展，预计未来交付物业管理项目及商业运营项目保障性较高。
　　3)租金减免影响有限。根据华润置地公告，2022年7月29日，华润置地发布向经营困难租户提供租金减免计划，减免金额22亿元至25亿元，截至2022年6月末，华润置地已实现租金收入80.9亿元，已确认减免租金约17.5亿元；截至2021年末，华润万象生活商业运营服务购物中心开业69个，商业分租购物中心开业2个，商业分租收入3.7亿元，占购物中心业务收入比例为17.3%，占总收入比重4.2%，租金减免计划对华润万象生活收入和利润端影响有限。
　　盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，规模扩张较快，在手现金充沛，关联方经营稳健，后续交付保障性较高；2022年上半年业绩符合我们预期（我们预计全年归母净利润同比+33%），我们维持公司2022-2024年归母净利润预测23.0亿元/28.2亿元/33.7亿元。当前股价对应2022-2024年PE为29倍/24倍/20倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：收并购项目整合可能不及预期，疫情反复对商管业务造成影响。