中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：期待保障性租赁住房REITs上市-220808

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　　7月26日，深圳鹏华能源上市，当周成交金额达到6.87亿元，换手率达到53.6%。本周（2022年8月1日至2022年8月7日，下同）REITs产品的成交热度基本恢复至深圳鹏华能源上市前的水平。深圳鹏华能源首发的火热再次证实了市场对于稀缺REITs产品的偏爱。目前共有三支保租房REITs产品等待上市，且保租房稳定的租金收益与REITs产品天然适配，我们也看好底层资产运营受局部疫情影响更小的产权类REITs。
　　▍深圳鹏华能源REIT首发第二周热度下降，REITs产品成交热度恢复。本周REITs产品累计成交1.58亿份，环比降低36%；累计成交金额达9.56亿元，环比下降39%；累计换手率达4.1%，环比降低3.6个百分点。继上周深圳鹏华能源发行推高REITs产品交易热度后，本周REITs的交易热度基本恢复至深圳鹏华能源发行前的水平。分资产类别来看，本周仓储物流类REITs成交1.49亿元，园区基础设施类REITs成交2.17亿元，生态环保类REITs成交1.21亿元，能源基础设施REITs成交1.16亿元，交通基础设施类REITs成交3.54亿元。
　　▍REITs价格维持稳定。尽管本周REITs产品成交热度有所回落，但REITs产品价格仍然维持高位。本周REITs组合上涨0.7%，其中产权类REITs上涨0.8%，经营权类REITs上涨0.5%。周度涨幅方面，深圳鹏华能源达到5.5%，首创富国水务和东吴苏园产业分别达到1.5%和1.3%；平安广河、浙商沪杭甬和华夏中交环比分别下降0.8%、0.4%和0.2%。
　　▍稀缺的能源基础设施类REIT，深圳鹏华能源首发火热。2022年7月26日，深圳鹏华能源上市。价格方面，上市首日涨幅达到21.5%，截至8月5日，较发行价涨幅达到32.0%；交易热度方面，上市首周深圳鹏华能源的成交额达到6.87亿元，换手率达53.6%，推高当周REITs产品整体的成交热度。我们认为，深圳鹏华能源受到投资者的追捧，是市场上REITs产品和能源基础设施类REIT两者的稀缺性共同作用的结果，也说明了投资者对于稀缺REITs产品的追捧。
　　另外，新REITs上市受到热捧的局面，可能会推动REITs打新资金继续壮大。
　　▍三只保障性租赁住房REITs即将上市。2022年8月5日，华夏北京保障房中心REIT通过上交所的审批，至此共有三只保障新租赁住房REITs等待上市（另外两只分别是中金厦门安居保障性租赁住房REIT和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT）。由于其带有一定的公共服务属性，保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保租房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保租房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配。
　　▍风险因素：局部疫情对REITs底层资产的运营造成影响，且部分REITs实施租金减免，影响REITs分配金额的风险。
　　▍投资策略。深圳鹏华能源发行首周成交的火热，再一次证实了市场对于稀缺REITs产品的偏爱，也说明了参与REITs配售所获得收益。目前市场上暂无保障性租赁住房REITs，且未来将有3只保障性租赁住房类REITs上市。保障性租赁住房低于周边市场的租金水平预计将带来稳定的出租率和租金收入，与REITs产品天然适配。我们积极建议投资者参与未来保障性租赁住房REITs认购，在二级市场推荐现金分派受局部疫情影响较小的部分产权类REITs产品。