安信证券-天津土拍零距离（17/22）：二拍凉意依旧，城投拿地占比提升-220806

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　　8月1日，天津完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，已缴纳预申请保证金的竞买申请人，可在竞买报名时不再另行缴纳竞买保证金，以预申请保证金替代竞买保证金，在签订《挂牌成交确认书》5个工作内缴纳全额竞买保证金即可。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有7宗地为此前中止出让或流拍地块，其中，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价。
　　■天津本轮土拍广义流拍率改善，但推地数量明显下降且所有成交地块均底价成交，土拍整体凉意依旧。天津2022年二轮土拍合计推地11宗，较今年首轮的30宗明显下降，远低于去年第一、二轮的60宗以上；流拍2宗，无地块撤销，在推地数量明显减少下，广义流拍率由今年首轮的80.0%降至18.2%，与去年第一、三轮基本持平；成交9宗，成交金额82.0亿，均以底价成交，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的17城中，天津广义流拍率高于17城平均水平10.5%，平均溢价率为17城最低水平。从区位来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区仅南开区供地1宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗、1宗，滨海新区供地3宗。各板块热度普遍不高，西青区2宗地块因起拍金额较高等原因流拍，其余9宗地块均以底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，商品房销售面积累计同比均低于-30%，房企参拍谨慎。
　　■城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱。本轮土拍国企全口径拿地金额42.2亿，拿地金额占比51.4%，较今年首轮的43.7%有所提升。中国铁建11.9亿拍得2宗地，山西建投30.3亿拍得4宗地，其中独立拿地27.7亿，与宝星建设联合拿地2.6亿。民企拿地意愿明显下降，全口径拿地金额0.9亿，拿地金额占比为1.1%，较去年第三轮、今年首轮的47.0%、16.9%进一步下降。普丰房地产以0.9亿拍得1宗土地，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地占比进一步提升，全口径拿地金额41.5亿，拿地金额占比为50.6%，较去年三轮的不足15%、今年首轮的39.4%进一步提升。天津环城、津南城投分别以24.2亿、14.8亿各拍得1宗地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。