中信证券-万科A-000002-2022年7月销售数据点评：良好的信用形象，稳健的销售去化-220804

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　　我们预计公司销售将在下半年推货节奏和市场复苏的共同作用下企稳回升。我们相信企业能够保持良好的信用形象，并通过高质量的土储进一步强化企业的长期竞争力。
　　▍7月销售环比下降。2022年7月，公司实现合同销售面积216.5万平方米，同比下降30%（vs.6月-22%），合同销售金额336.9亿元，同比下降35%（vs.6月-30%）；2022年1-7月，公司累计实现合同销售面积1,507.2万平方米，同比下降40%，合同销售金额2,489.8亿元，同比下降39%。2022年7月，公司销售额环比下降29%（vs.2021年7月-24%），我们认为，季节推盘因素，销售去化速度和过往新增货值，都可能是销售下降的原因。我们预计，在市场销售景气弱复苏的背景下，公司推货将有所增加，销售将继续恢复。
　　▍谨慎拿地，稳健发展。2022年7月，公司新增2个开发项目，权益建筑面积33.8万平方米，权益地价46.8亿元，总地价65.1亿元，拿地销售金额比为19%，与6月21%和上半年18%的基本持平。2022年1-7月，公司共新增21个地块，权益建筑面积273.1万平方米，总地价462.1亿元，权益地价323.6亿元，拿地销售金额比19%。分季度看，公司自2021年10月起的三个季度拿地销售金额比分别为17%、16%和20%，公司拿地态度正在边际改善。
　　▍投资标准把控严格。2022年7月，公司新增的2个开发项目分别在重庆和广州。2022年1-7月，按拿地金额算，公司新增开发项目中有65%位于一线和新一线城市，有33%位于其他二线城市，仅有2%位于三线城市，相较去年拿地能级有明显的提升。我们认为，去年四季度以来公司新增的地块，盈利和回款确定性更强、流速更快，部分地块预计在今年就能面市并实现现金流的回正。我们相信，把握严格的投资标准有利于改善公司的现金流情况。
　　▍良好信用形象得以保持。2022年7月，公司发行两笔公司债和一笔中票，合计发行规模64亿元，融资渠道畅通。发行利率介于3%-3.7%，与最近1-2年相同期限相同种类债券的发行利率基本持平，甚至略有下降，债券融资市场认可企业的高信用。2022年至今，公司发行公司债和中票融资近180亿元，公司是具备国企股东背景的混合所有制企业，且在过去很长时间保持了良好的信用形象，我们预计下半年公司依然能够保持较为通畅的融资渠道。
　　▍风险因素：房地产销售恢复不及预期的风险；部分区域受到竞品降价压力的风险；融资不及预期的风险。
　　▍投资建议：我们预计公司销售将在下半年推货节奏和市场复苏的共同作用下企稳回升。我们相信企业能够保持良好的信用形象，并通过高质量的土储进一步强化企业的长期竞争力。我们维持公司2022/23/24年EPS预测2.10/2.26/2.54元，考虑到当前市场弱复苏的现实，公司当前PE和PB水平分别在历史十年的34%和0.1%分位数，我们参考上一轮地产复苏周期2015年公司11x PE（TTM）的平均估值，并考虑本轮房地产行业将迎来的竞争格局变化，我们给予万科A2022年10倍PE，对应21元的目标价，维持公司“买入”的投资评级。