中信证券-房地产行业跟踪报告：2022年3月，行业有望迎来新起点-211202

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核心观点销售和房价加速下行的态势得到遏制。

消费者顾虑交付问题，低信用公司继续降价已经无法获得边际加快销售速度的结果。

重点城市的二手房市场有开始稳住的迹象，按揭则将成为2022年春天稳定市场的关键力量。

我们看好销售领先于开发企业信用复苏，也看好信用风险外溢告一段落。

▍融资困难不会发展成销售螺旋下行。

风向标意义的一线核心区域缺乏新房供给，其他区域则也有一些限跌的措施。

更重要的是，当前企业的销售表现开始和信用情况高度正相关。

指标性美元债收益率超过40%的企业11月销售额同比降幅超过60%，明显弱于收益率基本正常（40%以内）的公司单月销售额下降18%的水平。

对融资困难的公司来说，消费者高度担心交付问题，继续降价不仅无法化解顾虑，反而可能加重潜在买家的担心。

▍销售总体继续下行，但重点城市二手市场有开始稳住的迹象。

11月单月，样本公司销售额下降约34%。

样本城市新房成交套数和二手成交套数分别同比下降14%和35%，较之2021年10月的降幅有所收窄。

深圳、北京、上海、成都等重要的一线城市都有二手房市场销售量见底的迹象。

二手房市场有其规律，一般调整时间在6-9个月居多，且相比新房更敏感和前瞻。

▍按揭将成为稳定市场的关键力量。

我们重申，按揭贷款投放将是道德风险最小、传导最通畅的政策应对措施。

我们预计，2022年一季度将出现按揭贷款投放的高峰，到春节后呈现更宽裕态势。

房地产行业的按揭正常供给，对合理住房需求的支持，将会带动二手房市场反弹，换房需求也进一步推动新房市场恢复正常，进而使得开发企业产生正向经营现金流。

▍行业有望迎来新的起点。

我们认为，行业的总体销售规模趋于萎缩，开发业务集中度可能下降，企业的盈利能力可能结构性下降。

行业的格局会发生变化，陷入恶性循环的企业恐难再发展，但行业仍然会迎接一个新的起点。

我们相信，信贷复苏会最早带来销售复苏，此后才会有投资和信用的复苏。

我们预计，2022年3月就是这个新起点。

▍风险提示：部分公司盈利能力可能大幅下行的风险。

部分公司可能出现违约的风险。

▍投资建议：我们认为，由于销售复苏将明显先行于信用整体复苏，我们看好贝壳多过看好开发企业；与此同时，开发行业的一部分公司仍然存在信用问题，更多公司存在盈利能力大幅下降的问题。

我们推荐盈利能力预计下降不多，资金链较为安全的开发企业，包括保利发展、招商蛇口、龙湖集团、万科A和华润置地。