天风证券-房地产行业研究周报：7月百强房企销售延续弱复苏-220731

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　　行业追踪（2022.7.25-2022.7.31）
　　7月百强房企销售较6月回落
　　7月百强房企单月销售较6月环比下降。克而瑞数据显示，2022年7月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降31.8%，同比下降38.4%，同比增速较2022年6月提高6.1pct；1-7月累计销售金额同比下降49.4%，增速较1-6月上升1.5pct。百强房企单月销售金额中21家环比增长，较6月减少57家，12家同比增长，较6月减少2家。
　　2022年7月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-35.1%、-28.7%、-37.7%、-55.6%、-38.5%，增速较2022年6月分别变化-7.8pct、+0.7pct、+0.6pct、-0.3pct、+25.8pct。1-7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1041、506、359、244、78亿元，同比变化-44.4%、-52.7%、-53.8%、-50.7%、-56.1%，其中TOP100门槛下降最为明显。
　　TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(128.7%)、越秀地产(88.5%)、绿城中国(33.7%)、华发股份(27.5%)、华润置地(21.7%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(54.8%)、越秀地产(5.5%)、远洋集团(-16.7%)、仁恒置地(-16.7%)、华发股份(-18.1%)。
　　TOP10房企中，前7月销售均价累计正增长的有5家，分别为华润置地（+15.7%）、中海地产（+12%）、金地集团（+11.0%）、招商蛇口（+4.9%）、万科（+3.2%）；同比负增长的有5家，分别为保利发展（-12.1%）、融创中国（-9.4%）、绿城中国（-6.7%）、碧桂园（-3.4%）、龙湖集团（-3.2%）。
　　新房一二线去化加速，二手房持续改善
　　新房市场本周成交477万平，月度同比-32.20%，相较上月下降21.77pct；累计库存17269万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交178万平，月度同比-1.28%，相较上月改善12.75pct。土地市场本周成交建面4097万平，滚动12周同比-17.23%；成交总额684亿元，滚动12周同比-45.06%；全国平均溢价率+2.28%，滚动12周同比-10.67pct。
　　本周申万房地产指数+2.85%，较上周提升0.85pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数4.45pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.11%，较上周提升1.65pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数2.31pct；克而瑞内房股领先指数为0.25%，较上周提升2.57pct。
　　把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化
　　投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1 ）优质龙头中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2 ）优质成长新城控股、旭辉控股集团；3 ）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期