西南证券-华润万象生活-1209.HK-商管龙头傲立，规模持续提升-220730

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　　事件：公司发布] 2022上半年盈利预告，2022H1公司归母净利润较2021年同期增长约25%-30%。
　　业绩稳健增长，增速复合预期。公司2022年上半年归母净利润25%-30%，盈利的增长一方面来源于收并购公司财务并表及市场化外拓带来的物业管理在管
　　建筑面积大幅增加，另一方面也来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升。从收入结构来看，2021年住宅物业管理服务板块和商业运营及物业管理服务板块收入占比分别为59.8%和40.2%。得益于运营效率提升和成本管控，毛利率上升至31.1%。截至2021年末，公司全业态物业在管面积1.65亿平，年内外拓合约面积3,590万平方米。
　　住宅管理规模不断提升，收入结构持续优化。2021年住宅物业管理板块收入53.1亿元，同比增长36.7%。截至2021年末在管建筑面积为1.47亿平，其中集团及第三方在管面积占比提升至34.8%，合约面积1.96亿平，储备充足。社区增值服务占物管板块收入比提升至13.6%，管家服务、润商会、装修服务、租售服务细分赛道收入增长均超100%。基础物业毛利率提升至15.0%，客户满意度保持行业第一梯队，收缴率提升至94.4%，合同续约率98.7%。除传统物业外，公司也积极拓展城市空间服务。
　　商业管理龙头傲立，经营质量持续提升。截至2021年末公司购物中心在营数增至71个，已开业建筑面积760万平，同比增长18.8%，平均出租率96.9%。2021年实现零售额1,189亿元，同比增长43.8%，经营利润率60.9%。54个项目零售额排名当地市场TOP3，8个在营重奢购物中心排名行业TOP1。科技赋能助力运营，一点万象APP会员数超2000万，总会员数量超2,400万人，消费贡献超50%。公司购物中心运营能力获第三方认可，新获取第三方项目12个。除购物中心外，公司拥有写字楼物业管理面积820万平，在管项目115个，出租率及客户满意度均有提升。
　　盈利预测与投资建议：预计公司2022-2024年净利润复合增速为23.8%，考虑公司是上市商管公司中的稀缺标的，维持“买入”评级。
　　风险提示：在管面积增长不及预期、商业运营发展不及预期。