天风证券-房地产行业REITs周报：REITs资产类型更趋多元-220731

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　　首支清洁能源类基金上市，REITs资产类型多样化
　　7月26日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（简称鹏华深圳能源REIT，下同）作为首支能源基础设施类REIT于深交所成功上市。鹏华深圳能源REIT此次上市发行规模35.376亿元，发行份额6亿份，发售价格5.896元/份。基金的底层资产为深圳能源东部电厂（简称东部电厂），通过提供电力生产及相关服务收取电费收入。
　　基金的相关参与人专业性强。项目的原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，控股股东和实控人为深圳市国资委，运营管理机构为深圳能源（同原始权益人）；资产专项计划的管理人为国信证券；基金管理人为鹏华基金。该基金的管理人、项目运营方、原始权益人均在各自领域具有专业的管理和运营能力，具有权威性。
　　鹏华深圳能源REIT认购火爆。在发售阶段，网下投资者认购倍数达到109.15倍，公众投资者认购倍数超86倍，表现投资者对于清洁能源类REITs和该支基金的认可。我国公募REITs具有现金流稳定、底层资产质地优秀的特点，对于投资者有强吸引力。我国目前共有14支公募REITs上市，截至2022年7月29日，总市值为628亿元，仅占A股总市值的0.08%，REITs市场供不应求。
　　此次首支清洁能源REITs上市后，深交所提出“推动更多低碳领域基础设施REITs发行上市”，我们认为未来或有更多新能源相关的REITs上市，REITs整体市场具有较大的发展空间。
　　本周REITs跑赢上证综指
　　本周，REITs指数上涨0.10%，上证综指下跌0.51%，国债指数0.14%；7月REITs指数上涨1.10%，上证综指下跌4.28%，国债指数上涨0.35%。根据我们的统计测算，截至2022年7月29日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.32；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。本周，日均换手率最高的是鹏华深圳能源REIT，日均换手率达到13.4%，主要由于IPO首周换手较高所致，日均换手率最低的是平安广交投广河高速REIT，日均换手率为0.25%；剔除本周上市的鹏华深圳能源REIT后，本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速REIT，换手率提高0.28pct，换手率下降最多的是富国首创水务封闭式REIT，换手率下降0.86pct。
　　产权类REITs估值普遍高于特许经营权类REITs
　　截至2022年7月29日，P/FFO估值最高的是建信中关村产业园REIT，P/FFO达到34.21倍；估值最低的是沪杭甬杭徽REIT，P/FFO为10.57倍。分资产类型看，产权类REITsP/FFO估值在30倍以上，仅东吴苏园产业REIT估值28.71倍；特许经营权类REITs普遍估值在17倍以下，仅华夏中国交建高速REIT估值23.54倍。
　　投资建议：首支清洁能源REIT上市，体现了REITs市场底层资产类型的多样性，未来或有其他资产类型的REITs上市，如保障性租赁住房REITs等。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs
　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期