安信证券-上海土拍零距离（16/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地-220730

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　　7月28日，上海完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■上海本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式与今年首轮一致，全部挂牌出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后的竞拍规则基本不变，除2宗城中村旧改地块通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取一次书面报价的方式确定竞得人。拿地后，本轮土拍中除长宁区新泾镇地块需配建8%的保障性住房外，其余均需配建5%的保障性住房。
　　■上海本轮土拍平均溢价率有所改善，底价成交率明显降低，土拍热度回升。上海2022年二轮土拍合计推地34宗，推地数量与今年首轮的36宗基本持平；无地块流拍、撤销，成交34宗，成交金额780.0亿，平均溢价率4.0%，较去年第二、三轮及今年首轮的3.2%、2.9%、3.5%有所改善，底价成交率35.3%，较今年首轮的52.8%明显降低，本轮土拍热度回升。横向对比，在已完成二轮土拍的15城中，上海广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率高于16城平均水平3.1%。从区位来看，上海本轮土拍地块质量较高，中心城区供地数量较今年首轮有所上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地8宗，占比38.1%；青浦区、浦东新区、嘉定区均推地5宗，为本轮供地主力，闵行区推地4宗，其余4区推地数量均在1-3宗之间。热门地块竞争激烈，共有13宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，其中闵行浦锦地块触发随机值，集中于长宁区、普陀区、嘉定区及浦东和青浦的核心区域地块；杨浦区江浦地块、金山区亭林镇分别以7.8%、4.9%的溢价率成交，7宗地小幅溢价成交；共12宗地底价成交，2宗为浦东新区的城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区等相对较偏的地块，浦东新区航头地块、杨浦区江浦地块、闵行区吴泾镇地块因起拍金额较大也均底价成交，起拍金额均在30亿以上。
　　■主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱。国企全口径拿地金额601.5亿，拿地金额占比77.1%，高于去年三轮和今年首轮的50.7%、39.0%、48.2%、75.0%。主流国企积极拿地，多以联合拿地的方式参与拿地，保利发展178.1亿拍得5宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，招商蛇口164.8亿拍得5宗地，华发股份115.2亿拍得4宗地，越秀集团和象屿地产分别以95.2亿、70.8亿各拍得2宗地，中国金茂、联发集团、金地集团、建发股份分别拿地35.3亿、21.1亿、16.0亿、9.7亿；陆家嘴集团79.4亿拍得2宗地，上海大众房地产、悦达地产等也均有拿地。民企拿地占比下降，全口径拿地金额74.8亿，拿地金额占比9.6%，较今年首轮的28.0%明显降低。以当地民企为主，上海国昌房地产、上海恒文投资、上海博蔚置业分别拿地11.7亿、9.1亿、3.7亿，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地金额占比仍较高，全口径金额153.8亿，拿地金额占比19.7%，略高于今年首轮的17.7%。上海城建55.4亿拍得1宗地，上海城投、奉发集团等也均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。