招商银行-房地产行业2022年6月报：市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转-220725

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　　■地产政策调整进入观察期，地方因城施策频度有所下降，短期保交付是核心问题。中央层面对房地产放松暂无重大表态，地方层面放松政策范围持续扩大，但政策出台频度有所下降，力度暂无明显升级。销售端，新增居民中长期贷款边际改善，但仍处于较低水平区间，7月按揭贷款利率回调节奏明显放缓，首套、二套房按揭利率均接近规定下限要求。因城施策方面，6月以来放松政策频度有所下降，力度暂未升级。房企端，受断供事件影响房企到位资金将进一步承压，资金状况短期难以得到改善。值得关注的是，断供风波持续发酵引发的情绪冲击比事实冲击更大，关注后续对市场预期的进一步影响。
　　■成交市场复苏节奏再次放缓，市场信心恢复或需更长时间。6月销售市场边际修复，商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-18.3%、-22.2%，单月和累计同比跌幅皆有所收窄。除房地产调控放松的中长期影响因素外，市场还受到疫情扰动、房企冲刺半年报积极推盘等非持续性因素影响。但高频数据显示7月销售再度回落，难言趋势性回暖。展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-13.5%。鉴于本轮放松政策相对克制，未能快速提振市场信心；疫情反复拖累经济发展影响到居民加杠杆能力及意愿；断供事件的发酵使得居民购房观望情绪加重等因素，我们认为行业尚在磨底阶段，销售市场恢复可能延期至4季度或以后。
　　■土地市场热度持续较低，二批次情况未见明显好转。6月商住用地成交面积与土地出让金同比增速分别为-35%、-32%，较5月跌幅有所收窄。6月全国土地平均溢价率微幅上升至4.6%，流拍率为13.5%，土地市场虽出现边际回暖，但仍相对冷淡。从22城集中供地情况来看，已完成二批次集中供地14城土拍整体热度较首轮未出现明显提升，城市间热度分化依旧。此外，央国企成为绝对的拿地主力，城投和民企占比进一步下滑。
　　■投资增速再次探底，房企施工能力及意愿仍不足。6月新开工增速再创新低，单月同比增速下滑至-45.1%。竣工增速加速下滑，单月同比增速下滑10个百分点至-40.7%。房地产开发投资额6月单月跌幅扩大2个百分点，同比增速为9.4%，1-6月累计同比增速跌幅进一步扩大至-5.4%。展望来看，我们下调今年房地产开发投资增速至-4.5%。