上海证券-固定收益政策点评：新规为保障性租赁住房REITs发行保驾护航-220727

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　　主要观点
　　事件：2022年7月15日，沪深两所分别出台《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称《保障性租赁住房REITs指引》）。同时，两所也发布了《保障性租赁住房REITs指引》起草说明。
　　划定“防火墙”：参与保障性租赁住房的法人具备独立性。保障性租赁住房基础设施基金（以下简称保障性租赁住房REITs）的发起人应当为独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务，不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。
　　规范资金用途：严格闭环的回收资金管理制度。保障性租赁住房REITs发起人对回收资金用途作出承诺，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁住房项目的，才可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
　　透明度要求提升：加强项目额外信息及回收资金情况披露。保障性租赁住房REITs招募说明书除按照要求披露相关信息外，还应披露发起人独立性情况、回收资金用途及相关情况、保障性租赁住房等信息。
　　放宽运营时间：灵活运营年限要求。基础设施项目运营时间原则上不低于3年。满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益，适当放宽运营时间限制。
　　投资建议
　　我国首单保障性租赁住房REITs即将上市。保障性租赁住房REITs在海外早已有之。根据统计，海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。我国保障性租赁住房政策不断完善。纵观保障性租赁住房制度发展历程，我国保障性租赁住房政策是在这27年间不断完善壮大的，也随着我国经济的高速发展和房地产市场住房改革不断适应新形势。截至2022年7月15日，我国REITs市场经过一年多运行，总体情况运营良好。上市REITs数量已达到13只，总规模580亿左右，主要涉及高速公路、仓储、园区、生态环保等。红土创新深圳安居人才保障性租赁住房REITs和中金厦门安居REIT分别于7月11日和7月14日通过交易所审批，意味着我国首批保住房REITs即将上市。但我们也看到，房地产行业风险持续暴露，此次新规要求保障性租赁住房REITs和地产开发严格隔离，规范资金用途、建立信披制度、放开基础资产运营年限，为保障性租赁住房政策REITs发行和后续长期健康发展保驾护航。此举将有利于盘活存量租赁房市场，有利于解决更多居民住房和民生问题，带动经济发展。
　　风险提示
　　宏观经济风险；政策风险；其他风险