中信证券-越秀地产-0123.HK-投资价值分析报告：深耕聚焦湾区，粤系国企龙头-220726

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　　我们认为，公司作为高信用深耕湾区的重要国企，凭借低融资成本和经过市场验证的开发能力，未来有望实现市场份额的提升和盈利能力超越同行。我们给予公司2022年7倍PE水平，对应11.7港元目标价，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。
　　▍深耕湾区，优质国企。公司背靠国资股东，享有信用优势，登陆香港资本市场多年，实现对管理层的充分激励，公司治理值得信赖。
　　▍存量土储充足，区域聚焦。拓展心态进取，手段多样。截至2021年底，公司共计土储2711万平，其中待开发面积921万平。公司可销售货值持续双位数增长，公司公告2022年预计可销售资源达2146亿元。公司聚焦重点区域，2021年新增土储面积中一线城市占比47.9%，大湾区占比48.1%，2022年上半年广州拿地金额占比61.7%。公司2021年上、下半年和2022年上半年，拿地占销售额比例估计分别约为119%、40%和44%，公司在业内保持了积极进取的态势，且公司以TOD等手段拿地，也适当降低了拿地成本。
　　▍信用优势明显，融资渠道通畅。公司作为国有老牌上市公司，信用记录优良。公司资金成本从2019年的4.93%下降到2021年4.26%。通畅的融资渠道也为公司持续积极的拿地拓展奠定了基础，使得公司可以动态优化土地储备，缓解盈利能力下行的压力。
　　▍销售领跑行业，深耕结出硕果。公司是2022年以来销售表现最好的企业之一。公司在2022年上半年实现销售额489亿元，同比上升3%，销售排名第18位，上升明显。2022年上半年，公司在广州全口径销售排名第一，充分体现了公司的区域竞争优势。公司在2022年计划竣工面积673万平米，同比2021年实际竣工面积有1.8%上浮，这为业绩平稳奠定了基础。
　　▍房托平台联动，服务品牌赋能。截止2021年底，公司持有联营企业越秀房托基金40.11%股权，越秀地产通过持续向越秀房托基金注入成熟商业物业资产，既优化了公司的资产负债表，盘活了更多资金，也进一步提升了持有物业运营能力。截止2021年底，公司持有附属公司越秀服务66.92%的股权，我们预计在一个竞争相对缓和的市场，越秀服务的品牌竞争力亦将有所提升。
　　▍风险提示：行业信用风险进一步蔓延的风险。政策出台速度不及预期，市场续调整的风险。如果市场持续下行，公司或不能独善其身，公司全年销售去化速度可能因市场不佳不及预期的风险。公司部分土地储备盈利能力偏低的风险。公司所在区域疫情波动对公司经营的影响。公司盈利能力不及预期的风险。
　　▍质地优秀的粤系开发商，首次覆盖，给予“买入”评级。我们认为，公司作为高信用深耕湾区的重要国企，凭借低融资成本和经过市场验证的开发能力，未来有望实现市场份额的提升和盈利能力超越同行。我们给予公司2022年7倍PE水平，对应11.7港元目标价，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。