西部证券-年中经济形势分析会议前瞻之地产政策：地产政策重心或向“保交楼”倾斜-220725

《西部证券-年中经济形势分析会议前瞻之地产政策：地产政策重心或向“保交楼”倾斜-220725（12页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西部证券-年中经济形势分析会议前瞻之地产政策：地产政策重心或向“保交楼”倾斜-220725（12页）.pdf（12页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　核心结论
　　政策宽松下地产景气依然呈现下行趋势。今年1-6月，地产销售、投资、土地成交价款累计同比增速分别为-22.2%、-5.4%和-46.3%，几项指标均处近年来低位。即便6月全国疫情好转，多地管控放松释放积压需求的情况下，主要指标中也仅有商品房销售面积同比增速由5月的-31.8%回升至6月的-18.3%，新开工、施工和竣工面积同比延续全线下行趋势，地产投资和土地成交同比较前值继续恶化，单月增速分别为-9.4%和-65.1%。高频数据显示，7月地产销售再度转弱，土地市场依然低迷。
　　地产景气下行源于三重因素制约。1）房价持续下行、对未来现金流恶化预期以及商品房交付风险均拖累居民购房意愿；2）疫情也显著削弱了居民部门的购买力；3）和过去相比，本轮地产调控政策的放松力度有限。但预计下半年，在经济反弹、疫情控制以及针对性政策的出台等因素共振下，一定层面上有助于行业的景气度修复。
　　政策如何发力破解地产困局？1）当务之急是“保交楼”，切断信用风险传播链条。比如在监管部门指导下，由地方政府配合实施，引导符合条件的地方国资收购部分烂尾楼盘，确保项目的顺利交付。就商业银行而言，为避免“断供”引发的信用风险扩散，形成大量不良资产，也可以考虑进行适当让利，为符合条件的烂尾楼盘的购买者提供延期还本付息等政策优惠。另外，还可以由金融机构与地方政府合作设立并购基金，收购问题楼盘，改建为保障性租赁住房。2）加大地产政策宽松力度，通过内生发展解决房企资金链紧张问题。主要政策手段包括进一步调降房贷利率、放松限购限售、取消限价、降低交易税费等。同时，还可以通过降低首付比例以及放松“认房又认贷”标准适当调升居民部门的杠杆率。此外，后续政策重心可能聚焦在二线城市，调降LPR也有一定空间，但需央行降准配合。3）推动预售制改革，完善预售资金监管制度。一方面，可以借鉴海外经验，加强预售制中对购房者的保障措施，比如允许购房者根据房屋施工进度分期支付购房款，避免出现“只交钱、不见房”的问题。另一方面，还要强化预售资金监管制度，确保专款专用，避免房企挪用购房资金。
　　风险提示：疫情反复风险，“断供”事件蔓延引发信用风险扩散，地产宽松政策力度及效果不及预期