东方金诚-2022年6月房地产行业运行情况报告：销售端季节性回暖，投资端持续深跌-220725

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　　核心观点：
　　销售端：6月全国商品房销售面积环比增速大幅提升，但同比跌幅仍然显著，考虑为半年度末的季节性回暖以及近期政策刺激效应；受当月销售端回暖影响，6月70城新建商品住宅价格和二手房价格环比降幅收窄。
　　投资端：6月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，1-6月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端无回暖迹象；土地市场整体热度维持低位，环比热度有所回升，央国企仍是拿地主力；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，施工回暖言之尚早。
　　政策端：6月以来各地持续针对公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率、落户等政策进行优化，但6月5年期LPR报价不动，政策力度整体温和；银保监会加强与央行、住建部门协同，支持地方政府推进“保交楼”工作。
　　展望后市，银保监会协同央行、住建部门及各地政府积极推动“保交楼”工作，各地政府也纷纷出台政策化解处置烂尾楼项目，7月部分地区“停贷事件”虽然在短期可能阻碍楼市回暖进程，但后续影响较为有限，对房地产及金融行业难以形成系统性风险。同时，对比以往几轮楼市调控政策周期，在“房住不炒”的原则下，本轮楼市回暖进程较为平缓，其中个人住房贷款利率的下降幅度明显偏缓。央行最新数据显示，3月个人住房贷款利率降至5.49%，在历史均值附近，较历史低位高出100多个基点，也明显高于同期4.98%的一般贷款利率；5月房贷利率利率“双降”，估计二季度该居民房贷利率会有30至40个基点下行，但仍属偏高水平。从当前楼市景气状态和房贷利率水平来看，三季度房贷利率仍有一定下行空间，预期趋势性回暖可能会出现在三季度末前后。