西南证券-房地产行业周报：7月销售回暖趋弱，二季度公募地产持仓下降-220724

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　　投资要点
　　广州次轮土拍热度较首轮明显回温，无锡热度小幅回升。1）广州：二轮集中供地共成交11宗含宅用地，总建面112.7万平方米，成交总金额209.6亿元，3宗地块流拍，本轮土拍随着供应量下降，地块质量提升，拉动平均溢价率回升至6.6%。拿地企业方面，几乎所有地块均被央国企与地方平台公司竞得。2）无锡：本轮土拍成功出让16宗地块，保持零流拍，其中3宗溢价，其余均为底价成交，成交金额共200.7亿元，平均溢价率1.4%，较首轮上涨了1.3个百分点。拿地企业方面，在调控政策不断放松下，房企投资意愿有所回升，民企拿地比例明显提高，共拿下5幅地块，但拿地主力仍以地方国资托底为主。
　　7月重点32城累计销售面积（截至22日）同比-36%，环比-19%，11城二手房成交面积累计同比+12%，环比+10%。其中一线城市同比-9%，环比-2%；二线城市同比-44%，环比-26%；三四线城市同比-32%，环比-13%。具体城市来看：1）一线城市同环比总体出现小幅下降，其中上海、深圳继续回暖，分别环比增长53%和40%，北京和广州则分别环比下降41%和47%；2）二线城市大多数城市表现较差，呈现环比下降，其中仅武汉、成都表现较好，分别环比增加43%和42%；3）三四线城市表现各异，其中江阴、芜湖、扬州等城市出现环比上涨，泉州、连云港等则环比降幅明显。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+12%，环比+10%。
　　百城房贷利率继续下调，住房信贷环境进一步宽松。7月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点，分别较去年9月的高点累计下降139个、93个基点，整体房贷利率再创2019年来新低；银行放款速度加快，本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。此外截至目前103城中已有74城首套、二套房贷利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。
　　主动偏股型基金房地产行业仓位占比下滑，十大重仓股中减持数为4个。从一级行业仓位变动来看，2022Q2主动偏股型基金重仓股加仓较多的行业是食品饮料、电力设备及新能源、汽车、消费者服务和有色金属，加仓比例分别为1.54pp、0.9pp、0.67pp、0.55pp、0.32pp，减仓较多的行业是电子、银行、医药、农林牧渔和房地产，减仓比例分别为-0.99pp、-0.59pp、-0.41pp、-0.29pp、-0.23pp。主动偏股型基金房地产行业仓位占比结束连续三季度增加转为下滑，二季度房地产行业持仓占比1.08%，环比减少0.23pp。十大重仓地产股中减持数为4个，板块增持前3公司为滨江集团、中国海外发展和碧桂园服务，板块减持前3为招商蛇口、金地集团和保利发展。
　　投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。