浙商证券-物业管理行业优质物管公司案例研究：万物云，物管与科技有机结合，领先的全域空间服务商-220724

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　　万物云业务概览
　　万物云商业模式：社区+商企+城市空间三驾马车协同，科技赋能提升空间服务效率和质量
　　万物云主营业务分为三大板块：1）社区空间居住消费服务：通过【万科物业】品牌提供住宅物业服务，通过【朴邻】、【万物为家】品牌提供社区增值服务，2021年公司住宅项目合约面积8.78亿平，在管面积6.60亿平。2）商企和城市空间综合服务：与戴德梁行大中华区业务合并打造【万物梁行】品牌，为写字楼、商业综合体、产业园和公建设施提供物业及设施管理服务，2021年合约面积约1.36亿平，在管面积1.25亿平*；此外，万物云还为房企提供开发商增值服务以帮助新房销售，并建立【万物云城】品牌切入城市服务赛道，截至2021年末已在全国22个城市拓展47个项目。3）AIoT及BPaaS解决方案服务：通过【万睿科技】等品牌对外输出空间科技运营服务，推动空间服务标准化、智能化和数字化，提升服务的能力和效率。
　　总结
　　万物云是国内最早开始探索物业服务的公司之一，1990年作为万科企业的物业服务部门率先开始提供住宅物业服务，经过30年的探索和积累逐渐发展成为规模领先、品牌及科技实力强劲的物管公司。2020年10月，为了配合公司在空间服务领域的后续发展、定位和多元化战略，公司改名为万物云空间科技股份有限公司，科技基因凸显。
　　我们认为，公司传承国内最大的综合房地产开发商万科的优质基因，具有天生的竞争优势，我们认为公司的主要亮点为：
　　1）管理规模领先，具备较强的多业态管理能力。2021年公司合约和在管面积分别为10.1亿和7.8亿平，位居行业前列，规模效应有望逐渐显现。在管面积中，非住宅占比约15.9%，综合管理能力突出。
　　2）打造优质品牌、聚焦高能级城市，服务溢价能力较强。公司搭建丰富且系统化的万物云品牌集群，包含万科物业、朴邻、万物梁行、万物云城、万睿科技等独立品牌，深耕不同的细分服务领域，输出专业的高品质服务。公司聚焦提升核心城市核心地区浓度战略，二线及以上城市在管面积占比89.3%。我们认为，公司拥有较强的品牌势能与优质的服务口碑，并且聚焦高能级城市，有利于后续管理单价的持续提升，也为增值服务的拓展提供良好的基础。
　　3）空间科技实力超前，打破传统服务边界，单城市管理规模行业领先。公司成功的数字化战略显著提升效率和服务质量，并实现对外输出。借助科技打造万物云街道模式，2021年单城市在管规模约513万平，释放较强的规模效应和协同效应，实现成本的降低和单位创收能力的提升。我们认为，公司的万物云街道模式具备一定可复制性，公司计划在3-5年内打造数百条万物云街道，有利于公司盈利能力的持续提升。
　　风险提示
　　1）疫情反复或导致部分增值服务和市场外拓难以开展，进而影响公司收入和规模的增长；
　　2）外拓市场竞争加剧，导致外拓项目的量价存在一定不确定性；
　　3）房地产开发赛道风险尚未出清，部分房企债务违约或展期或影响物业板块估值；
　　4）公司收并购标的存在减值风险。