安信证券-广州土拍零距离（14/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地-220721

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　　7月21日，广州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■广州本轮土拍规则基本不变，配建要求仍较高，但竞自持比例明显下降，竞拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，多宗地块配建要求较高，海珠区锌片厂南片区地块需配建不少于9.1万方安置房源，配建比例高达60.7%；海珠区琶洲西区地块需配建3.4万方拆迁安置办公物业，配建比例38.7%；天河区、南沙区等多宗地块配建比例均在10%左右，压缩地块利润空间。拿地中，溢价率限制保持15%不变；地价触顶后的竞拍规则不变，仍以摇号或“竞企业自持商品住房+摇号”确定竞得人，但本轮土拍仅海珠区锌片厂南片区地块保留竞自持环节，其余地块地价触顶后均直接进入摇号环节，竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%，竞拍门槛降低。拿地后规则基本不变。
　　■广州本轮土拍平均溢价率有所改善但仍处较低水平，广义流拍率明显上升，土拍热度一般，板块冷热分化。广州本轮土拍合计推地14宗，流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率21.4%，明显高于今年首轮的5.6%；成交11宗，成交金额209.6亿，平均溢价率2.7%，较去年第二、三轮及今年首轮的1.5%左右有所改善，但仍处于较低水平，超六成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的14城中，广州广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率略低于14城平均水平3.0%。横向对比，在已完成二轮土拍的14城中，广州广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率略低于14城平均水平3.0%。从区位来看，广州本轮土拍区位较好，中心六区供地9宗，占比64.3%，其余区域中花都区、南沙区、增城区分别供地3宗、1宗、1宗。热门地块竞争激烈，天河区燕塘地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富；荔湾区南岸路地块以12.5%高溢价率成交，海珠区锌片厂南片区和荔湾区西塱2宗地低溢价率成交；共7宗地底价成交，主要源于地块配建要求较高、部分地块起拍价总价较高；3宗地块因地块位置相对较偏、周边配套不完善等原因流拍。
　　■主流国企积极拿地，民企拿地意愿进一步减弱。国企全口径拿地金额190.6亿，拿地金额占比90.9%，较去年第三轮、今年首轮的30%左右水平明显提升。主流国企积极拿地，越秀集团合计拿地金额107.2亿，单独以96.1亿拍得2宗地，与海珠城发联合体以11.1亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大房企；保利发展48.8亿拍得3宗地块，珠江实业和宝信地产分别拿地18.0亿、4.3亿。民企拿地意愿进一步减弱，本轮土拍未见民企拿地。城投全口径拿地金额31.3亿，占比14.9%，较过去三轮40%以上的水平明显下降，但仍略高于去年首轮的10%。广州交投19.0亿拍得1宗地，广州城建与宝信地产联合体12.3亿拍得1宗地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。