天风证券-招商蛇口-001979-6月经营公告点评：上半年销售量价齐升，华东地区补货力度大-210714

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事件：公司发布2021年6月经营情况公告，6月单月实现销售面积190.66万平方米，同比增加18.05%；实现销售金额443.31亿元，同比增加36.10%。

2021年1-6月累计销售面积770.22万平方米，同比增长54.88%；累计销售金额1769.76亿元，同比增长59.85%。

上半年累计销售量价齐升公司2021年6月单月销售金额443.31亿元，同比去年增加36.10%；销售面积190.66万平方米，同比去年增加18.05%；销售均价为23251.34元/平方米，去年6月单月销售均价为20167.17元/平方米，同比增长15.29%，环比今年5月销售均价23184.34元/平方米略增长0.29%。

公司2021年上半年累计销售金额1769.76亿元，同比去年上半年增长59.85%；销售面积770.22万平方米，同比去年上半年增长54.88%；上半年累计销售均价为22977.33元/平方米，较去年上半年累计销售均价22262.82元/平方米同比增长3.21%，较5月销售均价22887.19元/平方米环比略有增长。

公司单月销售均价大幅增长，上半年累计销售量价齐升。

考虑到下半年推货有望继续加大力度，公司三季度销售业绩可期。

拿地以华东地区为主公司2021年6月新增11个地块，从区域分布看，华东：华中=9：2，补货以华东区域为主；从城市能级看，一线城市：二线城市：三线城市=3：7：1，高能级城市补货力度大；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为2：9。

6月新增项目总占地面积为77.86万平方米，新增规划建面191.77万平方米，其中华东区域和华中新增建面占比分别为57.31%、42.69%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为27.08%、66.74%、6.18%，该比例与上月一线城市：二线城市：三线及以下城市=6.17%：73.22%：13.48%相比，略有分散；6月权益地价为118.69亿元，总地价为220.05亿元，相应的权益比例为53.94%，对应权益规划建面103.51万平方米，较上月的72.73%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。

当月拿地力度有所下降2021年6月公司拿地力度为49.64%，与上月84.14%相比下降明显，去年6月拿地力度为60.27%，今年较去年同期拿地力度下降10.63pct，拿地力度下降大。

从楼面价看，2021年6月新增项目楼面价为11474.79元/平方米，较上月18842.67元/平方米下降39.1%，较去年同期13869.79元/平方米下降明显，主要与当月在华东等价格较高区域补货有所降低有关。

6月的地售比为49.35%，较去年同期的68.77%和上月的81.27%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。

投资建议：公司上半年累计销售量价齐升，补货积极，考虑到下半年推货有望加大力度，下半年销售业绩可期，考虑到毛利率下降等因素，我们将公司2021-2022年净利润由189.02亿、226.10亿元下调至131.30亿元、147.91亿元，对应EPS由2.39、2.85元/股下调为1.66、1.87元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期。