农银国际-烂尾楼危机对金融体系带来的风险和影响-220719

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　　烂尾楼风波的背景与成因
　　6月30日，江西烂尾楼业主宣布停止偿还房贷，消息传出后，多地受害业主纷纷响应，正式掀起烂尾楼风暴。陕西西安市7月14日率先出现首起大型陈情抗议事件，要求查办银行违规放贷给开发商。根据媒体报道，截至7月17日，中国各地发布「全体业主强制停贷告知书」的楼盘共286个，遍及25个省分。
　　烂尾楼普遍被定义为工程已经开始，但半途中因不同事故如缺乏资金、产权纠纷等而停止，导致开发商无法交付给物业买家。是次烂尾楼风波正是来源自开发商资金断裂。开发商资金断裂主要由债务危机、销售下滑和售楼款去向不明等因素所引致。根据彭博数据显示，自2020年至今共有85笔内地开发商境外美元债出现债务违约，涉发行金额达349亿美元。开发商不但未能在债市场融资，销售端亦未见起色，经营现金流进一步萎缩。根据国统局数据显示，2022年上半年住宅商品房销售同比下跌31.8%或2.695万亿元至5.768万亿元人民币。这意味上半年开发商销售回款减少近2万多亿，严重打击其支付工程费用的能力。
　　潜在烂尾楼规模有多大？
　　我们从微观角度量化潜在烂尾楼规模。我们认为出现债务违约的开发商开的预售楼盘有较大机会成为烂尾楼。在销售前200名的开发商中，有约20家已经出现境外债务违约（图1），包括一些龙头开发商如恒大，融创和世茂等。根据瑞而克数据显示，这些违约开发商2021年销售额达到近2.5万亿人民币。这些去年预售的楼盘很大部分将需要在2022年或之后交付给买家，若因债务危机而缺乏资金继续动工，很大机会变成烂尾楼。2.5万亿元这粗略估算有其限制，因去年销售额中或包含一些尾盘现房销售，但亦未有包括2020年或更早前预售的少量建筑周期较长项目；这些违约开发商2020年总销售额为2.9万亿元，当中有部分或成为烂尾楼。此外我们这估算亦不包含前200名以外经营困难、数据不透明的小型开发商。