安信证券-固定收益主题报告：长沙土拍零距离（13／22），二拍热度一般，国企仍为拿地主力-220719

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　　7月14日，长沙基本完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■长沙本轮土拍规则基本不变，加大根据开发品质等因素进行价格监制地块的供应，提升地块利润空间。本轮土拍共有8宗地块根据开发品质等因素进行价格监制，合计占比42.1%，地块利润空间提升。此外，对于此前终止出让的1宗雨花区黎托地块通过下调商业比例、取消配建的方式重新出让。
　　■长沙本轮土拍广义流拍率上升，溢价率仍处较低水平，近九成地块底价成交，土拍热度整体一般。2022年二轮土拍合计推地19宗，流拍1宗，终止出让2宗，广义流拍率为15.8%，较过去两轮明显提升；成交16宗，成交金额141.0亿，平均溢价率1.9%，较今年首轮的1.5%有所改善，但仍明显低于去年首轮的7.8%，处较低水平，近九成地块底价成交，本轮土拍热度一般。横向对比，长沙广义流拍率高于13城平均水平9.0%，平均溢价率低于13城平均水平3.0%。从区位来看，长沙本轮土拍地块区位较好，主城五区供地17宗，占比89.5%，其余两宗均位于望城区。但核心板块热度不高，仅岳麓区2宗地块地价触顶，岳麓区洋湖地块进入摇号环节，岳麓区市府观沙岭地块进入竞自持租赁住房环节，2宗地块区位较好、配套齐全、教育资源丰富；共14宗地块底价成交，2宗位于远郊望城区，而位于主城区地块多数出让条件为严苛，要求引入上市企业、自持商业、无偿配建等；1宗芙蓉区东岸地块流拍，该宗地块商业占比较高（31%），且须无偿返还安置户、公寓式酒店等项目合计1.9万方，并配建不少于0.7万方的租赁住房，地块利润空间压缩；另有2宗雨花区地块终止出让。
　　■国企仍是拿地主力，民企拿地意愿进一步减弱。长沙本轮土拍国企全口径拿地金额102.4亿，拿地金额占比86.8%，较今年首轮的56.4%有所增加。主流国企积极拿地，招商蛇口28.7亿拍得1宗地块，越秀集团9.7亿拍得1宗地，中国铁建和智谷投资联合体7.7亿拍得1宗地块；当地小型国企湖南麓谷发展集团、湖南建工等也积极参与。民企拿地意愿进一步减弱，全口径拿地金额9.0亿，拿地金额占比7.6%，较去年第二、三轮及今年首轮的42.2%、35.4%、14.3%进一步下降。以当地民企为主，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地金额占比有所下降，全口径金额14.2亿，拿地金额占比12.1%，较今年首轮的30.8%有所下降，但仍高于去年首轮的不到9%，长沙城投集团、望城城投分别拿地3.9亿、2.6亿。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。