中信证券-物业管理行业跟踪快报：谨防工具人风险-210715

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工具人风险并不是一种确定发生的事件，而是随着地产信用环境紧张而可能出现的问题。

工具人风险的本质来源，并非母公司资金成本过高，而是企业集团对于物业管理行业缺乏重视。

从战略层面，整个集团能否将物业管理、空间服务、商管运营，而不是资源开发视为未来最重要的努力方向，乃是防范工具人风险的关键。

我们建议投资者有必要警惕工具人风险造成板块结构分化，我们继续看好优质物业管理公司。

物业管理是蓝海赛道，竞争激烈而不内卷，效率提升空间巨大。

我们认为，伴随着老旧小区纳入物业管理，后勤保障社会化，城市服务专业化等浪潮，行业整体规模不断壮大。

尽管越来越多的物业管理公司开展第三方拓展竞争，但存量物业管理权争夺尚不激烈，单项目层面亏损尚不常见，单项目运营还有明显提效空间。

考虑增值服务和科技因素，企业规模极限也远未达到，成长型公司只争朝夕，大公司的收入和利润增速并不逊于小企业。

我们长期看好物业管理行业的发展。

物业管理板块投资现阶段的主要风险，并不在板块本身，而在于部分企业沦为“工具人”的风险。

所谓工具人，就是在地产母公司资金较为紧张，甚至信用存在问题的大背景之下，物业管理公司的经营策略，尤其是融资策略并不以公司自身为出发点，物业企业沦为地产企业去杠杆的工具。

造成这一威胁的背景，既有部分地产公司融资成本越来越高，新增融资渠道困难，也有物业管理行业投资并购整合困难，资金利用效率不高，更有物业管理行业作为一个新兴产业，在不同企业集团中地位不同，有些公司视为未来最重要的业务发展方向，另有一些公司则选择跟风上市，并没有意识到物业管理行业本身的价值。

如何避免工具人风险？首先，如果企业不存在开发企业作为大股东，则基本不可能成为开发企业降低杠杆的工具。

这类公司例如绿城服务、碧桂园服务、新大正、新城悦服务等。

其次，如果企业股东本身融资成本极低，信用高度稳定，则旗下物业管理公司预计也不会成为工具人，这类公司例如华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业、旭辉永升服务等。

最后，虽然企业股东融资成本阶段性不低，但企业对物业管理发展战略重视，配置集团核心人才和资源支持物业公司发展，且企业在外拓和并购整合方面素有成绩，则这类公司的工具人化风险也是有限的。

这类公司如世茂服务、金科服务等。

如何识别工具人风险，现阶段工具人风险可能如何表现？所谓存在工具人风险的企业，主要的特征是母公司融资成本偏高，融资渠道不畅。

集团公司对物业管理平台重视程度不够，尽管可能在利润率方面进行较大倾斜，却缺乏整合各类资源，尤其是外拓支持，商管等新业务注入支持的可能性，还表现在物业管理平台专业化进取精神不足，物业管理平台的高管配置在集团内层级偏低。

现阶段，工具人风险可能表现为三道红线压力之下，物业管理公司在账面资金充裕的情况下，为配合地产公司去杠杆而发起股权融资的风险。

风险提示：工具人风险的爆发。

看好物业管理行业的前景，警惕板块的分化。

我们认为，工具人风险并不是一种确定发生的事件，而是随着地产信用环境紧张而可能出现的问题。

工具人风险的本质来源，并非母公司资金成本过高，而是企业集团对于物业管理行业缺乏重视。

从战略层面，整个集团能否将物业管理，空间服务，商管运营，而不是资源开发视为未来最重要的努力方向，乃是防范工具人风险的关键。

我们建议投资者有必要警惕工具人风险造成板块结构分化，我们继续看好优质物业管理公司，推荐世茂服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、旭辉永升服务、金科服务、招商积余、新城悦服务、碧桂园服务等公司。