中信证券-房地产行业2022年6月宏观数据点评：复苏基础并不稳固，投资一时难以恢复-220717

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　　六月销售明显好转，但七月上旬明显反复。开发投资热情低落，且一时难以恢复。我们预计下半年土地市场还存在较大的下行压力。我们紧密观测政策变化，期待政策扭转基本面下行局面。在诸多不确定性之下，高信用和高能力企业的市占率提升趋势仍然明确。
　　▍6月销售明显好转，但7月上旬有明显反复。2022年6月，商品房销售额单月同比下降20.8%，销售面积单月同比下降18.3%，销售降幅明显好转。2022年上半年销售额、销售面积累计下降28.9%、22.2%，均较前五月有所收敛。6月局部疫情得到有效管控，按揭利率大幅下降（103城首套房贷利率从4.91%下降到4.42%），部分二线城市持续放松限购，均有效支撑需求释放。不过，2022年7月，房地产交易明显走弱，对交付的顾虑，疫情的反复，和企业推货阶段性不足，都说明复苏的基础并不牢固。7月上半月，30个大城市日均成交规模环比下降39%，日均成交相当于2021年7月的62%。我们认为，如果没有进一步的防风险政策，市场复苏势头可能逆转。积极因素则是，全国房价仍十分稳定，政策可动用空间仍然巨大——我们认为在政策积极有为的情况下，并无必要下调行业全年的开发投资（下降3%）和销售额增长预测（下降14%）。
　　▍投资一时难以恢复，开发热情持续低落。2022年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，累计降幅进一步扩大；新开工和竣工面积同比分别下降34.4%和21.5%，降幅绝对值再创新高。即便销售复苏持续，由于融资性现金流流入不畅，企业需要净偿还债务，企业投资热情的恢复预计也不会如历史周期一般迅速。更何况销售本身也有不确定性。我们预计，即便高信用企业的投资也会比较谨慎。
　　▍土地市场存在较大下行压力。未来一段时间的土地市场，预计将和2019-2021年上半年的土地市场形成鲜明对比。2022年上半年，国有土地使用权出让收入23622亿元，同比下降31%。国家统计局披露的土地购置面积和土地成交价款，则分别同比下降48%和46%。自下而上汇总的百城土地成交总价，2022年上半年同比下降了56%。我们认为，财政实收口径好于土地成交总价口径的原因，是2022年上半年还有一部分2021年所出让土地的地价款入库。我们认为，2022年下半年土地出让金下降压力更加显著，地方财政收支矛盾更为尖锐，预计地方所供给土地质量有望更高。
　　▍期待政策扭转基本面下行。我们认为，对资本市场而言，政策拐点的意义已经不如观察政策实际的行动。目前亟需政策发力防风险，以免地产市场的局部风险扩大化。而政策本身，也确实保有巨大的发力空间。我们建议紧密观察包括按揭贷款首付、利率，预售监管政策，交易税费，限价限贷，交付保障等方面的政策变化。
　　▍风险因素：企业销售可能在多重因素之下继续下行，复苏难以兑现的风险。信用风险进一步蔓延，一些企业公开市场还款风险。
　　▍投资建议：市场复苏的基础尚不稳固，开发投资的热情难以短期恢复，信用问题也并未完全解决。但在不确定性中，也蕴含着确定性。部分高信用高运营能力兼备的企业，预计将取得未来更大的市场份额和更高的盈利能力。我们推荐保利发展，万科A、绿城中国、滨江集团、华润置地、金地集团等。