德邦证券-周观REITs2022年7月第2周：新购入项目细则完善、保租房REITs新指引发布-220716

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　　政策助力完善新购入项目细则：2022年7月13日，国家发改委办公厅发布关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知申报要求，此次通知落地后，申报要求将得到合理简化：1）申报材料要求有所减少，新购入项目时，如发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构等无重大变化，相关信息可不在申报材料中提供。项目发起人（原始权益人）的可扩募能力等情况，新购入项目发行基础设施REITs的示范意义等情况，可不在申报材料中提供。2）项目净值要求有所降低，新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定，不再参照首次发行时原则上不低于10亿元的相关要求执行。
　　保租房REITs新指引发布：上海证券交易所于7月15日发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，对保障性租赁住房试点进行规范和引导。1）关于项目准入要求，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。2）关于资金使用，原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当用于保障性租赁住房项目建设，不得流入商品住宅或商业地产开发领域。3）关于信息披露，考虑到保租房项目性质的特殊性，招募说明书中应当对原始权益人的股权结构、业务开展情况，基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式，原始权益人回收资金管理制度进行披露。
　　本周2只保租房REITs获通过：7月11日，深交所官网显示，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目获深交所通过；7月14日，上交所官网显示，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金）的项目状态显示为“已通过”。两只REITs旗下保租房资产具有出租率高、客户群体多为个人租户、现金流稳定、现金分派率高（2023预期分派率均大于4%）的特点。
　　REITs市场本周上涨，博时招商蛇口产业园REIT（1.36%）领涨。本周（2022.7.11-2022.7.15）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.67%）收于126.91点，经营权REITs指数上涨（0.18%）收于116.5点，产权REITs指数上涨（1.23%）收于139.04点。本周平均涨幅为0.50%，其中，博时招商蛇口产业园REIT（1.36%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅26.91%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（47.78%）、建信中关村产业园REIT（46.09%）和博时招商蛇口产业园REIT（41.01%）较发行时价格涨幅位列前三。
　　本周REITs成交活跃度下降。本周13只公募REITs平均换手率0.82%，成交金额平均值1.89亿元，成交量0.32亿份；上周平均换手率1.26%，成交金额平均值2.19亿元，成交量0.35亿份。13只公募REITs周度成交金额为9.47亿元，成交量为1.61亿份，较此前一周环比变化（-13.64%）和（-8.25%），对应上市以来历史分位水平分别为53.70%、42.59%；周度换手率为0.61%，对应上市以来历史分位水平为7.41%。
　　本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额4.11亿元，较此前一周环比下降（-29.21%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施和仓储物流REITs本周成交金额分别为1.18、2.25、4.11和1.94亿元，较此前一周分别环比-8.91%、-6.89%、-29.21%和32.76%，区间日均换手率分别为1.08%、0.68%、0.99%和0.43%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达174.38、83.56、161.11和119.78亿元，累计成交量分别为46.7、11.38、15.13和29.66亿份。
　　本周生态环保REITs估值较高，浙商沪杭甬与华夏中交估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.07.15，浙商证券沪杭甬高速REIT（REITs估值9.15/ABS估值9.12)、华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.46/ABS估值10.07）估值相对较低。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。