东方证券-房地产行业6月统计局数据点评：销售回升、开工投资承压，实质性复苏仍需更大力度宽松政策-220716

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　　统计局公布2022年6月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为18185万平米/17735亿元/16180亿元/16443万平米，同比增速分别为-18.3%/-20.8%/-9.4%/-23.6%，前值31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%。
　　销售量价回升，基本面呈现弱复苏。6月销售均价为9753元/平方米，同比下滑3.1%，环比回升1.4%。销售量价改善，主要原因系重点地区疫情缓解，及半年末冲量的季节性特征，但销售同比降幅仍达两成，成交仍处于同期低位。综合量价水平看，我们认为当前需求侧的信心仍然不足，考虑到7-8月为传统销售淡季，叠加近期局部疫情反复及延期交楼事件影响，房地产基本面修复的持续性或将承压，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。
　　新开工下滑幅度扩大，投资进一步回落。6月新开工面积/销售面积的比值为0.81，前值为1.08，新开工动力仍不足。我们认为主要原因如下：核心是企业信心缺乏，补库存动力不足；其次2020-2021年土地出让面积下滑，及2022年1-6月累计土地出让面积下降48.3%，企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工对新开工存在一定挤出效应。6月地产开发投资同比下滑9.4%，我们认为房地产投资的支撑力度仍偏弱，投资持续下滑对政策宽松亦有催化作用。
　　资金面有所改善，得益于阶段性销售好转及按揭放松。从资金面来看6月份房地产企业到位资金16443亿，同比增速-23.6%，前值为-33.4%，有所好转但资金压力仍较大。分项来看，国内贷款融资1761亿，同比增速-32.1%，前值-34.0%，略有改善。需求侧来看，定金及预收款54604亿元，同比增速-30.8%，前值-48.7%，个人按揭贷款2373亿，同比增速-8.7%，前值-40.8%，表明银行信贷环境明显宽松，销售回款对房企资金的支持力度阶段性增强。后续销售动能的持续性将成为影响企业资金面的核心要素。
　　行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-6月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-45.4%、-47.7%、-50.2%和-50.7%。1-6月TOP10销售集中度进一步下降至21.6%。
　　我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。
　　投资建议与投资标的
　　本月房地产行业主要统计指标显示销售、资金情况有所好转，但开工、投资等指标进一步下滑，基本面呈现弱复苏的局面。从资金面来看，企业的融资环境改善有限，季节性销售冲量虽带来预付款和按揭阶段性回升，但在7-8月销售淡季叠加近期局部疫情反复及延期交楼的影响下，需求侧持续修复的动力仍不足。结合新开工、投资指标承压，行业供需两侧走弱的压力不减。从结果来看，此前一轮宽松政策并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平。在供需双弱的背景下，我们认为Q3有望看到更大力度的宽松政策，预计企业间分化将加剧，低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
　　风险提示
　　销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性