安信证券-成都土拍零距离（12/22）：二拍热度回升，主流国企拿地积极-220715

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　　■成都本轮土拍调低保证金比例，放松销售限价，起拍房地比上调。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例由今年首轮的20%-30%全部下调至20%，放松参拍门槛。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，成都本轮土拍进一步放松住宅销售限价，多数地块上调销售限价，带动平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由今年首轮的2.4倍上升至本轮的2.7倍，地块利润空间提升；白江区和新津区未设置住宅销售限价。对于此前流拍或终止出让地块，成都通过降低起拍楼面价、上调销售限价等方式重新出让。
　　■成都本轮土拍广义流拍大幅改善，平均溢价率小幅上升，土拍热度回升。成都本轮土拍合计推地55宗，较今年首轮小幅增加；流拍2宗、无地块撤销，广义流拍率为3.6%，较过去四轮的12%以上明显改善；成交53宗，成交金额402.4亿，平均溢价率3.8%，较今年首轮的3.1%小幅上升，本轮土拍热度回升。横向对比，成都广义流拍率低于12城平均水平8.5%，平均溢价率高于12城平均水平3.1%。从区位来看，成都本轮土拍地块区位较好，主城“5+2”供地数量较多，合计推地29宗，占比52.7%，其余区域中青白江区、龙泉驿区、温江区供地较多，分别为7宗、6宗、5宗，新都区、双流区、新津区供地数量均在1-4宗。主城区地块竞争激烈，青羊区苏坡地块、天府新区正兴地块、武侯区簇锦地块等10宗主城区地块及龙泉驿区十陵地块地价触顶进入抽签环节；共有7宗地块溢价成交，集中于主城区和龙泉驿区、双流区周边配套成熟的地块；共有35宗地块底价成交，六成地块位于区位相对较偏的青白江区、温江区、新都区等地；2宗地块流拍，其中武侯区机投桥地块虽位于主城区，但因起拍楼面价相对同区位地块较高、周边待售新房较多等原因流拍。
　　■主流国企拿地积极，民企拿地意愿仍较弱。国企全口径拿地金额250.0亿，拿地金额占比62.1%，较今年首轮的41.9%大幅提升。国企拿地意愿明显增强，主流国企积极参与热门地块拿地，华润置地以87.2亿总价拍得6宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；华发股份和成都锦江统建联合体29.2亿拍得1宗地，中国中铁27.8亿拍得2宗地，越秀集团24.4亿拍得2宗地，保利发展8.3亿拍得1宗地。成都本地小型国企人居地产合计拿地21.5亿，山东房企鲁能集团、陕西房企陕投集团等也均有拿地。民企参与意愿仍较弱，全口径拿地金额47.3亿，拿地金额占比为11.7%，较今年首轮的19.2%有所下降。主流民企参与较少，龙湖集团11.4亿拍得1宗地；其余多数为当地小型民营房企，成都华添房地产、自贡银海房地产等均有拿地。城投拿地占比仍较高，全口径拿地金额108.6亿，拿地金额占比27.0%，较今年首轮的42.7%有所下降，但仍高于去年第三轮的19.6%，蜀道投资集团、成都武侯资本、成都天投等均有拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。