中信证券-保利发展-600048-2022年半年度业绩快报点评：盈利能力优势体现，进退自如应对变局-220715

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　　公司2022年上半年实现业绩正增长，预计这一业绩表现在业内处于领先地位。
　　这充分体现公司开发能力强，融资成本低的优势。我们预计，公司凭借稳健开发和进取拿地，将维持高于行业平均水平的盈利能力，提升市占率。我们维持公司的“买入”评级，重申公司是我们开发行业的首选。
　　▍公司实现2022年上半年业绩实现正增长。公司发布业绩快报，2022年上半年，公司营业总收入1108.5亿元，同比增长23.2%，归母净利润107.2亿，同比增长4.1%。净利率9.7%，比去年同期下降1.8个百分点。
　　▍单月销售回暖，预计全年销售有望实现正增长。2022年上半年，公司实现签约金额2102.2亿元，同比减少26.3%，与行业头部企业相比表现较好。6月单月，公司实现销售面积292万平米，签约金额510亿元，分别同比增长25%和1%，年内首次实现销售月度正增长。我们认为，6月公司的销售回暖是市场需求逐渐释放和公司积极推货的共同作用，根据公司下半年的推货节奏，我们认为公司第四季度的可售货源将明显增加，叠加市场的进一步转暖，公司有望在全年实现销售的可观正增长。
　　▍以销定产平衡拿地，土储质量持续提升。我们测算，公司2022年上半年拿地金额约为607亿元，占上半年销售额的29%，比去年同期的34%略有下降。公司在最近三个季度拿地金额占销售比分别达到了34%，38%和22%，公司6月单月拿地金额达到167亿元，超过3-5月的总和，拿地热情有所恢复。总体而言，公司奉行以销定产的平衡拿地策略，既可以应对市场持续下行的风险，也可以在市况反弹时享受销售和盈利弹性。
　　▍资金安全和运营安全进一步得到巩固。2022年初至今，公司在公开市场发行债务160亿元（不含供应链融资），加权平均利率3.07%，维持低位，央国企地位保障现金安全度。此外，我们测算，公司在2021年四季度至今新增土储，按照地价来看，一线占比15%，二线占比75%，三线及以下占比为10%，且公司一二线土储中有大量位于城市核心区的项目，公司货值安全性进一步提升。公司十分谨慎看待并购市场，并积极削减成本，也进一步增加了公司安全边际。
　　▍风险因素：公司两翼业务的品牌影响力有待提升的风险；局部疫情超预期导致销售下行的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司凭借良好的销售和较低的融资成本，在房地产市场下行的背景下实现了稳健的经营业绩，并进一步巩固了资金和运营安全度，我们看好公司在销售和盈利两方面的市占提升，我们维持公司2022/2023/2024年2.29/2.63/3.09元的EPS预测。参考行业高信用企业8-12倍的估值水平，以及公司当前所处的历史估值位置，给予公司2022年10倍PE的估值，对应23元/股的目标价。我们维持“买入”的投资评级，重申公司在开发板块的首选地位。