安信国际-房地产行业研究报告：停贷风波恐打断行业弱复苏-220715

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　　媒体近日报道，全国多个城市的停工烂尾项目的业主发起「集体停贷」，宣告不会再对其按揭贷款进行供款，直至楼盘复工。根据不完成之统计，累计停贷项目已超200个，而且数量还在上升之中。我们以40家违约、展期房企（包括恒大、融创等）的销售作基础去估算，涉及按揭金额估算超过10,000亿元。停贷将对银行按揭不良率造成压力，亦会影响金融稳定性，我们预期稳定措施将在短期内出台。整体而言，地产行业的复苏过程非常脆弱，近期停贷事件及地方银行危机，短期行情板块波动应该加剧，投资者须更审慎配置地产板块。
　　报告内容
　　业主集体停贷。媒体近日报道，武汉、郑州、长沙、南昌等城市多个停工烂尾项目的业主最近发起「集体停贷」，每批业主都向相关银行发出了公开信，宣告不会再对其按揭贷款进行供款，直至楼盘复工。根据不完成之统计，累计停贷项目已超200个，而且数量还在上升之中。市场对停工项目涉及的按揭贷款总额估算之差距较大。我们以40家违约、展期房企（包括恒大、融创等）的销售作基础去估算，2020-22上半年销售总额约90,000亿元，假设20-30%的停工率、40%的按揭比率，涉及按揭金额估算超过10,000亿元。
　　风险外溢。停贷将对银行按揭不良率造成压力，亦会影响金融稳定性，我们预期稳定措施将在短期内出台，以解决当前问题。关于预售制度，这涉及整个行业核心的营运规则，要大规模改动也需要有足够讨论，短期内应该会持续下去，然而，考虑到烂尾楼风险，项目预售款监管将再度收紧，另外，银行对房贷融资的审批、放款时间亦可能会延长以配合更详细的尽调工作，预期房企现金流压力加大。
　　弱复苏恐被打断。央行公布了六月金融统计数据，金融机构贷款余额2.06百万亿，新增贷款13.7万亿元，其中，社融增量5.17万亿元（同比多增1.47万亿元）、企业债券融资2,495亿元（同比减增1430亿元）、政府债券融资1.62万亿元（同比多增8680亿元）。社融增量结构有明显改善，代表房贷的居民户中长期新增贷款6月同比减增的幅度只有990亿元，远轻于1-5月的平均值（3500亿元）。此外企业部门的中长期新增贷款约1.45万亿元，同比多增6130亿元，同比多增幅度高于1-5月的平均值（净减增2000亿元）。然而，在烂尾楼阴霾之下，7月的销售及融资数据可能出现回软。
　　板块行情短期持续波动。整体而言，地产行业的复苏过程非常脆弱，六月成交的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，7、8月的销情本来就存在较大的不确定性，加上近期停贷事件及地方银行危机，短期行情板块波动应该加剧，投资者须更审慎配置地产板块，或关注头部、央企、国企背景的发展商，如中海、华润、越秀、建发等。
　　风险提示：调控放松效果不确定性、疫情反复、资本市场态度审慎、银行融资、购房信心