安信证券-南京土拍零距离（11/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地-220713

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　　■南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后规则明显放松，销售限价、预售条件均有所放宽。南京本轮土拍放松了住宅售价限制，共13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”，即在地块出让时不设定毛坯限价,完成开发后向有关部门报备审核；此外，南京上调了部分地块销售限价，但起拍楼面价也同步上调，起拍房地比持平首轮的1.9倍不变。本轮土拍南京未设置配建公租房要求，取消了“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”的限制，缓解房企资金压力。对于此前流拍或终止出让地块，南京通过降低起拍楼面价、上调销售限价等方式重新出让。
　　■南京本轮土拍虽平均溢价率小幅下调，但触顶摇号地块增加，且广义流拍率大幅改善，土拍热度有所回升。南京本轮土拍合计推地44宗，推地数量较今年首轮的20宗大幅增加；流拍2宗、无地块撤销，广义流拍率为4.5%，较过去四轮的20%以上明显改善；成交42宗，成交金额726.4亿，平均溢价率2.1%，较今年首轮的4.1%小幅下调。考虑到本轮土拍推地数量明显增多，且触顶摇号地块数量增加，广义流拍率大幅改善，南京本轮土拍热度较今年首轮有所回升。横向对比，南京广义流拍率低于11城平均水平8.9%，平均溢价率略低于11城平均水平3%。从区位来看，南京本轮土拍地块区位相对较好，主城区合计推地22宗，占比50.0%，其余区域中江宁区、浦口区、江北新区、溧水区分别供地10宗、6宗、5宗、1宗。热门地块竞争激烈，建邺河西4宗地块、江宁核心区1宗地地价触顶进入摇号环节，地块配套成熟、交通便利，区位优势明显；栖霞区燕子矶1宗地高溢价成交，周边配套完善、教育资源丰富，另有5宗地块小幅溢价成交；共有31宗地底价成交，半数地块集中于江宁区、浦口区郊区板块；雨花台区2宗地由于位置相对较偏、周边在售/待售项目较多、配套不完善等原因流拍。
　　■主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较弱。国企仍是拿地主力军，全口径拿地金额为406.7亿，拿地金额占比为56.0%，较今年首轮的73.2%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的29.7%。主流国企积极拿地，保利发展78.4亿拍得3宗地块，为本轮土拍拿地金额最大的房企，中国金茂、华润置地、招商蛇口分别拿地45.4亿、24.3亿、17.4亿。当地国企拿地积极性也较高，栖霞建设50.7亿拍得3宗地块，南京高科28.7亿拍得1宗地块，凤凰股份、南京公用等也均有拿地。民企全口径拿地123.5亿，拿地金额占比17.0%，较今年首轮的5.1%有所提升，但明显低于去年首轮的52.5%。民企参与意愿仍较弱，主流民企拿地较少，龙湖集团29.4亿拍得2宗地；仍以当地小型民企为主，金基控股、南京能谷能源等均有参与。城投全口径拿地274.7亿，拿地金额占比37.8%，较今年首轮21.7%有所上升，安居集团67.1亿拍得4宗地，江宁经开38.0亿拍得3宗地，奥体建设、浦口国资等也均有拿地。
　　
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。