平安证券-房地产&建材行业点评：“十四五”城镇化方案出台，关注地产链投资机会-220713

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　　平安观点：
　　“十四五”期间城镇化率稳步提高，催生新市民住房需求。文件指出，到2025年全国常住人口城镇化率将稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距有望明显缩小；放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制；鼓励都市圈社保和落户积分互认等。截至2020年末全国常住人口城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%，城镇化率稳步提高及放宽落户限制所带来的城市新增人口，有望成为增量购买力，为楼市稳定提供支撑。
　　完善租赁住房及保障性住房制度，着力解决新市民住房困难问题。《通知》强调“房住不炒”定位，坚持建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳地价、稳房价、稳预期，建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。同时培育发展住房租赁市场，完善长租房政策，有效增加保障性住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。7月12日，全国首单保障性租赁住房REITs已获深交所通过，长沙等城市相继出台盘活存量房作为租赁住房政策，后续有望动用更多政策工具支持规范租赁及保障性住房制度，合理解决“新市民”住房难问题。
　　城市群建设带动水泥防水需求及管网管廊需求释放。一方面，方案提出建设城市群一体化交通网，到2025年新增城际铁路和市域（郊）铁路运营里程3000公里，基本实现主要城市间2小时通达，市地级行政中心60分钟到运输机场覆盖率达到80%。同日发改委与交通运输部印发《国家公路网规划》，提出2035年国家公路网总规模约46.1万公里，较《国家公路网规划（2013年－2030年）》规划总规模增加约6万公里。未来以城市群为主的国家公路铁路建设有望带来大量水泥、防水需求。另一方面，方案还提出推进管网更新改造和地下管廊建设，特别是全面推进燃气管道老化更新改造，与6月10日国务院印发的《城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022-2025年）》一脉相承。作为2022年基建重点类型，管网更新改造有望带动PE管或PVC管需求加速释放。
　　投资建议：我们认为下半年随着“稳地产”政策发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。地产产业链方面，随着新型城镇化建设加速推进，有望催生水泥、防水、管材需求释放，行业龙头较为受益，建议关注伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥等。
　　风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。