天风证券-房地产行业研究周报：7月因城施策力度如何-220710

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　　行业追踪（2022.7.2-2022.7.9）
　　6月销售改善不改7月因城施策温和力度
　　根据我们对政策的不完全整理汇总，中央层面：7月，发改委发布关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作会议的通知，承接5月份国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》的文件，通知提到“灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产”，“包括基础设施REITs等方式”；“加大配套政策支持力度”，“鼓励银行等金融机构按照市场化原则为回收资金投入的新项目提供融资支持”；在文件中提到了更加具体的盘活方式、配套政策落实方向，表现出盘活存量资产的积极态度。
　　地方层面：7月1日至今，已有27个城市发布针对房地产行业发布相关政策（包括土地规划、市场规范等范畴），其中16个城市发布针对楼市需求端的行政调控的政策。主要调控工具包括：1）住房公积金：11个城市侧重于加大公积金支持力度上，包括提高住房公积金个人贷款额度、放松办理个人住房公积金贷款的申请条件等方面。2）限购：2个城市侧重在限购区域上，分别为东莞、成都两座城市。其中成都将放开限购与保障性租赁住房挂钩，《关于居民自愿将自有住房保障性租赁住房操作指南》中提到“居民自愿将自由住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格”，该政策具有双重效应：一方面促进保障性租赁住房的供应，平衡租赁市场供需，缓解城市内租房者的租金压力、降低其生活成本，另一方面刺激“改善性”住房需求，定向给予部分有房居民的新增购房资格，温和刺激楼市的置换需求。3）限贷：3个城市放松限贷，分别为信阳、汉中、长春。除了针对需求端的政策，7月共有5个城市出台吸引人才的政策，包括东营、宁波、济南、黄冈、徐州等地；成都、惠州分别出台住房保障政策；天津、厦门分别出台土地规划政策、深圳、中山分别出台市场规范政策。
　　与Q2相比，7月各地延续了主要使用行政调控、人口人才等手段对购房需求端（刚需、改善）进行调控，整体的政策力度较为温和。
　　7月新房市场回调，二手房市场继续改善
　　新房市场本周成交440万平，月度同比-43.15%，相较上月下降32.61pct；累计库存16250万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交156万平，月度同比-14.15%，相较上月改善13.95pct。土地市场本周成交建面3278万平，滚动12周同比-29.85%；成交总额628亿元，滚动12周同比-56.09%；全国平均溢价率+2.64%，滚动12周同比-13.68pct。
　　本周申万房地产指数-4.36%，较上周下跌8.63pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.51pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.81%，较上周下降4.87pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.20pct；克而瑞内房股领先指数为-3.46%，较上周下跌8.49pct。
　　把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化
　　投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期