招商证券-房地产行业土地市场月报：6月土地市场热度有所回落，主因集中供地空窗期叠加结构上三四线拖累-210716

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总览：21年6月287城土地出让金同比增速回落至小个位数，或因6月集中供地比例较5月减少，且去年同期基数较高所致。

从量上看，287城供应及成交土地建面同比增速均小幅回落，供销比较5月略有回升；从价上看，全国287城供应及成交土地楼面均价同比增速较5月有所回落但仍维持相对高位，或主因重点城市集中供地规模较5月有所下滑；溢价率自4月升至相对高位后回落至近两年相对低位，或由于4、5月集中供地土拍较激烈拉高溢价率。

库存上看，由于4月新开工绝对值高于销售，使得开工未售口径绝对库存有所回升，去化周期略有下降，一线维持高位、二线略有反弹、三四线略有下降。

上半年集中供地导致土拍较为火爆，但下半年获取的项目难在年内推出，且还款高峰期或在年底，判断下半年土拍市场热度或有所降温，竞争格局或趋缓。

7月上半月土地出让金及成交建面同比增速较6月明显回落，或由于7月上半月无热点城市集中供地出让，溢价率较6月小幅回升。

1.土地出让金：287城土地出让金6919亿元，同比+4.6%。

结构上看，一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为4450亿元/2469亿元，同比分别+32.9%/-24.4%。

2.土地供需关系：287城供应土地规划建面22518万方，同比-17.2%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别供应土地规划建面8328万方/14190万方，同比分别-3.1%/-23.7%。

成交方面，287城成交土地规划建面18571万方，同比-8.8%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面8889万方/9682万方，同比分别+33.3%/-29.3%。

供销比方面，287个重点城市土地供大于需，供销比升至1.21。

3.土地楼面均价&溢价率：6月全国287座样本城市成交土地楼面均价3715元，较上期有所下降，结构上一二线重点40城回落至4984元，三四线247城回升至2550元；住宅用地楼面均价5939元，较上期有所下降。

溢价率方面，6月全国287城土地成交溢价率10.43%，较上期降低199bp，其中住宅用地溢价率降幅大于整体降幅，6月为12.27%，较上期降低293bp。

结构上一二线溢价率8.68%，三四线12.03%风险提示：短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期，政策因城施策边际改善不及预期。