平安证券-中国海外发展-0688.HK-销售环比大幅改善，窗口期积极拿地补仓-220708

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　　事项：
　　公司发布6月物业销售和土地收购更新数据，6月实现销售额434.67亿元，同比下跌16.1%，环比增长64.7%；1-6月累计拿地建面346万平米，拿地金额456.7亿元。
　　平安观点：
　　上半年新增土地货值居行业前列，6月销售环比改善显著：2021H2以来，多数房企迫于资金压力收缩投资规模，叠加地方财政压力下多地松绑土拍政策，财务稳健的央国企迎来拿地窗口期，实际拿地毛利率明显改善。1-6月公司累计拿地建面346万平米，拿地金额456.7亿元，根据克而瑞数据，对应新增货值约994亿元，居行业第二位。政策暖风叠加冲刺中报业绩，公司6月销售显著回暖，销售额环比增长64.7%，同比降幅收窄6.9pct至-16.1%，远低于百强房企-43%的6月单月同比降幅。积极拿地亦可保障后续供给充裕，为销售业绩兑现、进一步扩大市场占有率奠定基础。
　　受益于行业缓慢复苏，公司作为强信用、强运营头部央企更具潜力。短期看，我们认为下半年随着疫情控制与政策加大发力，预期稳定下行业有望温和修复，公司在融资、销售、投资等方面更占优势，后续可凭借充足土储与购房者较高信任度，有望率先受益行业复苏，呈现更好经营表现，迎来基本面兑现行情。中长期看，公司成本及费用管控能力突出，盈利能力长期远高于行业，在未来注重高质量发展行业大趋势下，有望进一步扩大优势，提升市场份额。
　　盈利预测与投资建议：公司作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，财务状况良好，在行业信用危机期仍可保持稳健经营。我们认为随着行业优胜劣汰与格局优化，公司凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇。维持预计公司2022-2024 EPS分别为3.76元、3.85元、3.92元，当前股价对应PE分别为5.5倍、5.4倍、5.3倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。