安信证券-杭州土拍零距离（8/22）：二拍热度较高，主流房企积极拿地-220706

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6月30日，杭州完成2022年二轮土拍，有哪些特点值得关注？■杭州本轮土拍规则基本不变，放松配建要求。

拿地前，限马甲、严控购地资金来源、参拍资质等规则不变，保证金比例统一为20%；地块配建要求方面进一步放松，本轮仅2宗地要求配建公租房，占比较首轮的13%进一步降至仅4.4%。

拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“一次性书面报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超过12%。

拿地后规则基本不变，毛坯限价小幅上调，但起拍楼面价上调幅度相对更大，起拍房地比由首轮的2倍小幅降至1.9倍。

■杭州本轮土拍无地块流拍，溢价率略有下降但仍处于相对较优水平，整体热度较高，核心地块竞争激烈。

杭州2022年二轮土拍合计推地45宗，无地块流拍或撤销，成交57宗，成交金额577.1亿，平均溢价率为4%，较今年首轮的5%小幅下降，但仍高于去年第二轮的2.9%。

尽管杭州本轮土拍溢价率小幅下降，但仍处于相对较优水平，且无地块流拍，土拍热度仍较高。

横向对比来看，杭州广义流拍率处8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平3.6%。

从区位来看，本轮土拍中主城区供地相对较少，共推地11宗，占比24.4%，非主城区萧山区、余杭区推地数量均在10宗以上。

共有12宗地触发“一次性书面报价”，主城区5宗地和萧山杨岐山、余杭未来科技城、临平新城等非主城区核心地块竞争较为激烈；共有10宗地溢价成交，拱墅、西湖等主城区以高溢价率成交，余杭北部新城、未来科技城等热门地块也均为小幅溢价成交；共有23地底价成交，集中于萧山、富阳等非主城区，西湖三墩地块、上城艮北地块因起拍房地比较低（1.6）同样底价成交。

■主流房企积极拿地，部分民企热情较高。

民企全口径拿地金额387.3亿，占比由前两轮的45%左右提升至本轮的69.5%，拿地占比明显提升，但仍低于去年首轮的79.5%。

主流民企滨江集团积极参与，共拿地12宗、拿地金额224.5亿，为本轮土拍拿地金额最大的房企；其余多以当地小型民企为主，华景川与城投平台余杭交通联合体20亿拍得2宗地，华远房地产、星创置业、保亿置业等均有参与。

国企全口径拿地金额88亿，占比由前两轮的45%左右大幅降至15.8%。

主流国企积极参与，绿城中国深耕杭州，拿地2宗、拿地金额39亿，联发集团、招商蛇口、华发股份分别以21.9亿、16.1亿、11.1亿拍得1宗地。

国企拿地力度减弱下，城投拿地占比上升，拿地金额148.8亿，占比由今年首轮的18.5%升至本轮的26.7%，浙江交投、杭州建投、萧山城投等均有参与。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。